Le locazioni brevi sono diventate uno strumento molto usato da proprietari e piccoli investitori immobiliari per affittare case e stanze per pochi giorni tramite portali online, agenzie e contatti diretti. Dal 2017 questo tipo di contratti ha un regime fiscale specifico, con la possibilità di applicare la cedolare secca e con regole precise su chi può usarlo, per quali immobili e per quali durate. Conoscere questi vincoli è essenziale per non sbagliare dichiarazione e per evitare di sconfinare, anche senza accorgersene, in un’attività considerata imprenditoriale.
Che cosa sono le locazioni brevi
La locazione breve è un contratto di affitto di durata non superiore a 30 giorni per singola pattuizione, riferito a un immobile abitativo, stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa. La disciplina è contenuta nell’art. 4 del D.L. 50/2017, in vigore dal 1° giugno 2017, che consente di assoggettare questi redditi alla cedolare secca su opzione del locatore.
Per rientrare in questa definizione devono essere rispettati alcuni elementi chiave. Il primo è legato ai soggetti: il regime delle locazioni brevi si applica solo se sia il locatore sia il conduttore sono persone fisiche che agiscono come privati, e non come imprenditori o società. Ad esempio, non si parla di locazione breve se una persona fisica concede per 15 giorni un appartamento a una società che lo utilizza come foresteria per i propri dipendenti.
Il secondo elemento riguarda l’immobile. L’unità locata deve essere a uso abitativo, con categoria catastale da A/1 ad A/11, escluso A/10 (uffici e studi), ed essere situata in Italia. Solo in questo caso, se a locare è il proprietario o un titolare di diritto reale, i proventi sono redditi fondiari; se l’immobile è all’estero, i redditi rientrano tra i redditi diversi e non si applica il regime delle locazioni brevi né la cedolare secca. È possibile includere anche pertinenze come posto auto, box o cantina, e la disciplina si applica anche alla locazione di una sola stanza o parte di immobile.
Qui interviene un punto importante: quando si affitta solo una parte di immobile, quella “parte” è comunque conteggiata come un’unità intera ai fini del numero di unità destinate a locazione breve. Questo dettaglio diventa decisivo per valutare il superamento delle soglie oltre le quali l’attività è considerata imprenditoriale.
Servizi ammessi, durata e obbligo di registrazione
Un altro elemento riguarda i servizi collegati alla locazione. La norma consente di offrire alcuni servizi aggiuntivi senza snaturare il contratto come locazione breve, permettendo dunque l’uso della cedolare secca. Fra questi rientrano la fornitura di biancheria, il servizio di pulizia dei locali, la connessione Wi‑Fi, le utenze e l’aria condizionata, come chiarito anche dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 2017.
In termini generali, sono ammessi i servizi strettamente connessi all’uso dell’alloggio. Non rientrano invece nel perimetro della locazione breve quelle situazioni in cui insieme all’immobile si offrono servizi tipici dell’attività alberghiera, come colazioni o altri pasti, messa a disposizione di veicoli, visite guidate o servizi di interpretariato. In questi casi il rapporto si avvicina molto di più a un’attività ricettiva che a una semplice locazione.
Sul piano temporale, il contratto di locazione breve deve avere una durata non superiore a 30 giorni per singola pattuizione, considerando ogni contratto in sé. Se un proprietario concede lo stesso appartamento allo stesso conduttore per 20 giorni a gennaio e poi per altri 25 giorni a marzo, entrambi i contratti, presi singolarmente, restano locazioni brevi perché ciascuno non supera i 30 giorni.
Occorre però fare attenzione a un diverso profilo, quello della registrazione. La circolare 24/E/2017 precisa che, nel caso di più contratti stipulati nell’anno fra le stesse parti, se la somma delle durate supera i 30 giorni complessivi, scatta l’obbligo di registrare il contratto. Nell’esempio sopra, sommando 20 e 25 giorni si arriva a 45 giorni: in questo scenario il secondo contratto va registrato, pur mantenendo la qualifica di locazione breve dal punto di vista fiscale.
Regole locali, imposta di soggiorno e CIN
Oltre alle regole fiscali statali sulle locazioni brevi, è necessario considerare anche la disciplina locale. Molti comuni, soprattutto nelle città turistiche, prevedono regolamenti specifici su limiti di giorni, zone in cui sono consentiti gli affitti brevi, obblighi di comunicazione e versamento dell’imposta di soggiorno. In parallelo, l’obbligo di indicare il Codice Identificativo Nazionale (CIN) in dichiarazione non è solo un adempimento formale: questo codice è uno strumento di tracciabilità che facilita i controlli incrociati tra Agenzia delle Entrate, comuni e autorità di pubblica sicurezza.
Chi ospita persone in locazione breve, inoltre, deve verificare gli obblighi in tema di comunicazione degli alloggiati alla Questura (tramite il portale Alloggiati Web) e le eventuali prescrizioni locali in materia di sicurezza degli immobili. Anche se questi profili non incidono direttamente sulla cedolare secca, sono fondamentali per una gestione corretta e coerente dell’attività di affitto.
Effetti pratici per contribuenti e professionisti
Per il contribuente privato, queste regole comportano scelte operative precise. In primo luogo occorre verificare se ricorrono tutte le condizioni per parlare di locazione breve: soggetti entrambi privati, immobile abitativo in Italia, durata per singolo contratto non oltre 30 giorni e servizi aggiuntivi limitati a quelli accessori all’alloggio. In secondo luogo, è necessario monitorare sia il numero di unità destinate a locazione breve sia la durata complessiva dei rapporti con i singoli conduttori per impostare correttamente la registrazione dei contratti e valutare l’eventuale impatto sulla presunzione di imprenditorialità.
Per i professionisti e i consulenti, questo quadro impone di strutturare check preliminari con i clienti. Va chiarito se l’immobile è in categoria abitativa idonea, se è in Italia, se il conduttore è una persona fisica e se sono inclusi servizi che rischiano di spostare il rapporto nell’area dell’attività ricettiva. Diventa altrettanto importante controllare che il cliente non ecceda il numero di unità offerte sul mercato come locazioni brevi e che gestisca correttamente la cedolare secca e gli obblighi connessi alla registrazione.
Schema logico dal 2026: numero di appartamenti e aliquote
Dal 2026 il quadro normativo si regge su due pilastri: il numero di appartamenti destinati a locazione breve e l’aliquota della cedolare secca applicabile. Il regime delle locazioni brevi è riconosciuto solo se nel periodo d’imposta vengono destinati a locazioni brevi non più di due appartamenti, come previsto dall’art. 1, comma 595, L. 178/2020, nella versione modificata dall’art. 1, comma 17, L. 199/2025.
Entro questa soglia, il contribuente può scegliere se applicare la cedolare secca o la tassazione ordinaria. In caso di cedolare, l’aliquota è pari al 26% su tutti i redditi da locazione breve, con la possibilità di applicare l’aliquota ridotta del 21% solo ai redditi riferiti a una sola unità immobiliare, individuata in dichiarazione. Dal terzo appartamento destinato a locazione breve l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale: si fuoriesce dal regime delle locazioni brevi, con necessità di aprire partita IVA e applicare le regole tipiche dell’impresa.
Esempi e scenari tipici
Un proprietario con un appartamento a Sassari decide di affittarlo per brevi periodi ai turisti tramite un portale. Propone contratti di 7‑10 giorni, offre lenzuola pulite, utenze, Wi‑Fi e aria condizionata, ma non fornisce colazioni o servizi di trasporto. In questo caso ci si trova in pieno regime di locazione breve: i soggetti sono persone fisiche non imprenditori, l’immobile è abitativo e situato in Italia, la durata dei contratti non supera i 30 giorni e i servizi sono solo accessori.
Diverso è il caso di una persona fisica che affitta un appartamento per 15 giorni a una società che lo utilizza per ospitare il proprio personale. Qui manca il requisito soggettivo dal lato del conduttore: non si può parlare di locazione breve ai sensi dell’art. 4 del D.L. 50/2017 e il regime specifico (compresa la cedolare secca dedicata alle locazioni brevi) non è applicabile. Ancora differente è la situazione di chi, oltre all’alloggio, offre colazione, pasti e servizi organizzati: dal punto di vista fiscale, questo tipo di offerta tende ad essere inquadrato come attività ricettiva, non come semplice locazione.
Infine, è utile considerare il caso della singola stanza. Se un contribuente affitta solo una camera del proprio appartamento con contratti inferiori a 30 giorni, con servizi accessori limitati, rientra comunque in regime di locazione breve. Tuttavia, quella stanza viene conteggiata come una vera e propria unità sul piano del numero di unità destinate a locazione breve, con effetti sulla verifica delle soglie che in futuro potranno far scattare la presunzione di imprenditorialità.
Coerenza del comportamento fiscale e rischio “impresa”
Anche se la presunzione di imprenditorialità è oggi ancorata al numero di appartamenti destinati a locazione breve nel periodo d’imposta, l’Amministrazione finanziaria può valutare l’intero comportamento del contribuente. La presenza di una struttura organizzata, l’offerta sistematica di servizi tipici dell’attività ricettiva, la promozione continuativa su più canali e l’uso della partita IVA (con emissione di fatture e gestione IVA su servizi aggiuntivi) sono tutti indici che possono rafforzare la qualificazione dell’attività come imprenditoriale, anche a prescindere dalla soglia numerica degli immobili.
Per questo motivo è importante mantenere coerenza fra il regime scelto e la gestione concreta dell’attività. Il contribuente che intende operare come privato, nel quadro delle locazioni brevi ex art. 4 D.L. 50/2017, dovrebbe limitarsi ai servizi accessori ammessi, evitare di strutturare un’organizzazione tipica di una struttura ricettiva e valutare attentamente se l’apertura della partita IVA e l’erogazione di servizi ulteriori non rendano più appropriato il passaggio a un vero e proprio modello d’impresa.
Cosa ricordare
La locazione breve richiede soggetti privati non imprenditori, immobile abitativo in Italia e durata del singolo contratto non oltre 30 giorni.
I servizi aggiuntivi ammessi sono solo quelli strettamente connessi all’uso dell’alloggio; servizi tipici dell’hôtellerie fanno uscire dal regime delle locazioni brevi.
Più contratti sotto i 30 giorni, fra le stesse parti, che superano complessivamente i 30 giorni nell’anno impongono la registrazione del contratto.
La locazione di una stanza vale come unità intera ai fini del conteggio delle unità offerte sul mercato, con impatto sulle soglie di imprenditorialità.
Verifica preventiva di soggetti, immobile, servizi e durate è indispensabile per applicare in sicurezza la cedolare secca sulle locazioni brevi.
Riferimenti normativi
Normativa primaria
Art. 4, D.L. 24 aprile 2017 n. 50, conv. in L. 21 giugno 2017 n. 96 (definizione, ambito soggettivo/oggettivo, cedolare secca, intermediari).
Art. 3, D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23 (regole generali cedolare secca).
Prassi Agenzia Entrate
Circolare Agenzia Entrate n. 24/E del 12 ottobre 2017 (durata, somma contratti, servizi accessori, obblighi intermediari).
Presunzione di imprenditorialità
L. 178/2020, art. 1, comma 595 (prima formulazione presunzione oltre quattro appartamenti) se nel pezzo richiami il “vecchio” quadro.
Art. 1, comma 17, L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) che modifica il comma 595, abbassando la soglia: dal 2026 la presunzione di attività d’impresa scatta dal terzo appartamento destinato a locazioni brevi nel periodo d’imposta.
