L’IVA in edilizia costituisce un argomento abbastanza complesso; la legislazione fiscale classifica in modo dettagliato i diversi ambiti di applicazione in edilizia, definendo e delimitando i diversi tipi di intervento e le varie aliquote applicabili. Negli anni la normativa è cresciuta in modo esponenziale, come la dottrina e la giurisprudenza collegate, volte a disciplinare tutti gli aspetti connessi alla costruzione, cessione e manutenzione di beni immobili, oltre ai vari beni e materiali connessi per destinazione. I questa prima scheda vediamo un quadro generale con riferimento alle varie casistiche.
Costruzione di fabbricati
Le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto, relativi alla costruzione dei fabbricati sotto indicati, sono soggette ad aliquota IVA:
- del 4% ai sensi del n. 39 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72;
- del 10% ai sensi del n. 127-quaterdecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72.
| Edificazione | Aliquota |
| Case di abitazione diverse da A/1, A/8, A/9, cedute a soggetti in possesso dei requisiti “prima casa“ | 4% |
| Costruzioni rurali, destinate ad uso abitativo del proprietario del terreno o di altri addetti alle coltivazioni o all’allevamento del bestiame, cedute da parte del costruttore | |
| Fabbricati “Tupini” e assimilati, ceduti a soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la rivendita | |
| Case di abitazione diverse da A/1, A/8, A/9, cedute a soggetti privi dei requisiti “prima casa“ | 10% |
| Fabbricati “Tupini” e assimilati, ceduti a soggetti privi dei requisiti “prima casa” e che non svolgono l’attività di costruzione di immobili per la rivendita | |
| Case di abitazione A/1, A/8, A/9 | 22% |
| Fabbricati non “Tupini”, diversi dalle case di abitazione | |
| Costruzioni rurali, destinate ad uso abitativo del proprietario del terreno o di altri addetti alle coltivazioni o all’allevamento del bestiame, per le quali non è soddisfatta la condizione di “ruralità” | |
| Unità immobiliari non destinate ad uso abitativo |
Cessione di fabbricati
Fermo restando che le cessioni di fabbricati sono imponibili ai fini IVA solo a determinate condizioni, si riepilogano le aliquote applicabili secondo quanto previsto dai n. 21 e 21-bis della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72 (aliquota del 4%) e dai n. 127-undecies e 127-quinquiesdecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72 (aliquota del 10%).
| Operazione | Aliquota |
| Case di abitazione diverse da A/1, A/8, A/9, cedute a soggetti in possesso dei requisiti “prima casa“ | 4% |
| Costruzioni rurali, destinate ad uso abitativo del proprietario del terreno o di altri addetti alle coltivazioni o all’allevamento del bestiame, cedute da parte del costruttore | |
| Case di abitazione diverse da A/1, A/8, A/9, cedute a soggetti privi dei requisiti “prima casa“ | 10% |
| Fabbricati “Tupini” e assimilati diversi da case di abitazione, ceduti da parte del costruttore | |
| Fabbricati oggetto di interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica, ceduti dall’impresa che ha effettuato l’intervento | |
| Fabbricati strumentali (non oggetto di interventi di recupero alle condizioni di cui sopra) | 22% |
| Case di abitazione A/1, A/8, A/9 | |
| Fabbricati non “Tupini”, diversi dalle case di abitazione | |
| Fabbricati oggetto di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria | |
| Costruzioni rurali, destinate ad uso abitativo del proprietario del terreno o di altri addetti alle coltivazioni o all’allevamento del bestiame, per le quali non è soddisfatta la condizione di “ruralità” |
Fabbricati in corso di costruzione
Le aliquote ridotte del 4%, in presenza dei requisiti “prima casa” (n. 21 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72), e del 10% (n. 127-undecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72) si applicano anche ai fabbricati non ultimati (circ. 12/E/2007, § 11).
Più in generale, si rammenta che le cessioni di fabbricati effettuate in un momento anteriore alla data di ultimazione degli stessi si considerano comunque assoggettate ad IVA, in quanto estranee al regime di esenzione ex art. 10 co. 1 n. 8-bis e 8-ter del DPR 633/72 (circ. 12/E/2007, § 11, ris. 91/E/2007 e circ. 12/E/2010, § 3.9).
Fabbricati in corso di ristrutturazione
Le cessioni di fabbricati, da parte del soggetto che ha realizzato l’intervento di ristrutturazione in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo, sono soggette ad aliquota IVA ordinaria, non potendosi applicare l’aliquota del 10% di cui n. 127-quinquiesdecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72 (circ. 8/E/2009, § 6.5).
Fabbricati della categoria F
Non si ritiene applicabile il regime di esenzione IVA, bensì l’imponibilità con aliquota ordinaria, nel caso di cessione di fabbricati censiti come F/2 o F/4 (risposte a interpello 167/E/2022 e 554/E/2022).
Locazione di fabbricati
Il n. 127-duodevicies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72 dispone l’aliquota del 10% per le locazioni di fabbricati abitativi, effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito gli interventi di cui all’art. 3 co. 1 lett. c), d) ed f) del DPR 380/2001, nonché per le locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali.
| Operazione | Aliquota |
| Fabbricati abitativi, locati da parte del costruttore | 10% |
| Fabbricati abitativi, locati da parte dell’impresa che ha eseguito interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica | |
| Fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali ex DM 22.4.2008 | |
| Fabbricati strumentali | |
| 22% |
Interventi di recupero edilizio
A norma del n. 127-quaterdecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72, si applica l’aliquota del 10% alla realizzazione degli interventi di recupero edilizio di cui all’art. 31 della L. 457/78, ad esclusione delle manutenzioni ordinarie e straordinarie.
A tale disposizione, si accompagna l’art. 7 co. 1 lett. b) della L. 488/99 (la cui portata è stata resa definitiva con l’art. 2 co. 11 della L. 191/2009) che dispone l’aliquota del 10% per le prestazioni relative ad interventi di manutenzione, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata, con la limitazione per i beni significativi.
Inoltre, con il n. 127-duodecies della Tabella A, Parte III, è prevista l’aliquota del 10% per gli interventi di manutenzione straordinaria relativi ad edifici di edilizia residenziale pubblica.
| Intervento | Fabbricato | Aliquota |
| Manutenzione ordinaria e straordinaria | Fabbricati a prevalente destinazione abitativa | 10% |
| Manutenzione straordinaria | Edifici di edilizia residenziale pubblica | |
| Manutenzione ordinaria e straordinaria | Altri fabbricati | 22% |
| Restauro e risanamento conservativo | Qualsiasi | 10% |
| Ristrutturazione edilizia | ||
| Ristrutturazione urbanistica |
Fornitura di materiale per il settore dell’edilizia
A norma del n. 24 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72 (aliquota del 4%) e del n. 127-terdecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72 (aliquota del 10%), sono agevolate rispettivamente le forniture di beni finiti, ad esclusione delle materie prime e semilavorate:
- per la costruzione, anche in economia, di fabbricati “Tupini” e di edifici rurali, destinati ad uso abitativo del proprietario del terreno o di altri addetti alle coltivazioni o all’allevamento del bestiame;
- per gli interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica.
Nozione di “beni finiti”
Per “beni finiti”, per i quali si applica l’aliquota IVA ridotta, si intendono “i beni che, anche successivamente al loro impiego nella realizzazione dell’intervento di recupero, non perdono la loro individualità, pur incorporandosi nell’immobile” (C.M. 2.3.94 n. 1). Il bene finito, infatti, è tale in quanto, “pur incorporandosi nella costruzione, è comunque riconoscibile e non perde le proprie caratteristiche, tanto da essere suscettibile di ripetute utilizzazioni” (R.M. 30.3.98 n. 22). Non sono da considerare beni finiti quelli che, pur essendo prodotti finiti per il cedente, costituiscono materie prime e semilavorate per il cessionario (es. mattoni, maioliche, chiodi, ecc.); cfr. C.M. 17.4.81 n. 14.
Sono da considerare beni finiti, a titolo esemplificativo, gli ascensori, i montacarichi, gli infissi, i sanitari, i prodotti per gli impianti idrici, elettrici, a gas (ris. 71/E/2012).
Anche le apparecchiature , incorporate strutturalmente e funzionalmente negli edifici, possono qualificarsi come beni finiti (R.M. 6.12.89 n. 550439 e risposta a interpello 636/E/2021).
Forniture con posa in opera
L’art. 7 co. 1 lett. b) della L. 488/99, pur contemplando anche gli altri interventi di recupero edilizio, estende l’aliquota IVA del 10% alle forniture di beni con posa in opera per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su edifici a prevalente destinazione abitativa, con la limitazione per i beni significativi. L’agevolazione di cui all’art. 7 co. 1 lett. b) della L. 488/99 riguarda anche le materie prime e semilavorate nonché tutti gli altri beni necessari per i lavori di manutenzione (cfr. C.M. 7.4.2000 n. 71, § 4).
| Intervento | Aliquota | |
| Beni finiti | Materie prime e semilavorate | |
| Costruzione di fabbricati “Tupini“ | 4% | 22% |
| Costruzione di fabbricati rurali | 4% | 22% |
| Costruzione di altri fabbricati | 22% | |
| Manutenzione su edifici a prevalente destinazione abitativa |
10% (salvo beni significativi) |
10% |
| Altri interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria | 22% | |
| Restauro e risanamento conservativo | 10% | 22% |
| Ristrutturazione edilizia | 10% | 22% |
| Ristrutturazione urbanistica | 10% | 22% |
Assegnazioni da parte di cooperative
Ai sensi del n. 26 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72, sono soggette ad aliquota IVA del 4% le assegnazioni, anche in godimento, di case di abitazione diverse da A/1, A/8 e A/9, nei confronti di soggetti in possesso dei requisiti “prima casa“, fatte ai soci da parte di cooperative edilizie e loro consorzi.
Si applica l’aliquota del 10% di cui al n. 127-undecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72, per le assegnazioni ai soci, da parte di cooperative edilizie e relativi consorzi, di case di abitazione diverse da A/1, A/8, A/9, nei confronti di soggetti privi dei requisiti “prima casa”.
