Un utente ha chiesto: “Nel 2024 ho venduto un appartamento acquistato diversi anni fa, non abitazione principale, nel cui condominio nel 2022 erano stati fatti dei lavori superbonus del 110% senza cessione del credito o sconto in fattura. La plusvalenza è soggetta a Irpef o imposta sostitutiva?“.
Dal 1° gennaio 2024, la legge prevede la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili riqualificati con il Superbonus del 110%, qualora la vendita avvenga entro 10 anni dalla fine dei lavori.

Sono escluse le plusvalenze su immobili acquisiti per successione (a prescindere che i lavori siano stati eseguiti dal de cuius, oppure dall’erede) o adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni antecedenti la cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.

La plusvalenza si determina come differenza tra il corrispettivo percepito per la vendita e il prezzo di acquisto, comprensivo di ogni altro costo inerente al bene come le spese di ristrutturazione sostenute in passato.

Se il Superbonus è stato fruito tramite detrazione diretta, le relative spese aumentano il costo fiscalmente riconosciuto, riducendo l’imponibile, cosa che non è consentita, invece, se si è optato per lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Per gli immobili acquisiti da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto va rivalutato in base alla variazione Istat dei prezzi al consumo.

La tassazione della plusvalenza avviene con le aliquote progressive Irpef, salvo opzione per l’imposta sostitutiva del 26%, da esercitare davanti al notaio al momento della vendita (articolo 1 comma 496, legge 266/2005).

Per chi presenta il 730/2025, la plusvalenza va inserita nel rigo D4, utilizzando il codice 14; in colonna 3 si indica la plusvalenza lorda (prezzo meno costo di acquisto), mentre in colonna 4 si riportano le spese sostenute per i lavori di ristrutturazione, che concorrono ad abbattere l’imponibile.

Chi usa il modello Redditi PF dovrà compilare il quadro RL (rigo RL6). Per chi invece si appresta a vendere in futuro un immobile oggetto di interventi superbonus, è opportuno considerare l’ipotesi di opzione per l’imposta sostitutiva in sede di atto notarile, spesso più conveniente rispetto all’aliquota marginale Irpef.