La Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025 n. 199) conferma la maggior parte dei bonus edilizi già attivi nel 2025, ma introduce una distinzione netta tra abitazione principale e altri immobili, con impatto immediato su pianificazione e convenienza degli interventi. ​ L’obiettivo di questo prospetto è fornire uno strumento operativo aggiornato per studio e clienti, con schemi di sintesi, casi borderline commentati e un box finale di riferimenti normativi e di prassi verificati. ​ ​ 1. Quadro d’insieme: chi fa cosa nel 2026 Profilo Cosa cambia nel 2026 Cosa resta Proprietario/titolare diritto reale su abitazione principale Mantiene aliquote più favorevoli per bonus ristrutturazione, ecobonus e sismabonus rispetto agli altri immobili. ​ ​ Detrazioni in dichiarazione, ripartite di regola in 10 anni, con massimali per unità invariati rispetto al 2025. ​ ​ Altri soggetti (detentori, familiari, ecc.) Aliquote ridotte al 36% o 30% a seconda dell’anno e del bonus, anche se l’immobile è abitazione principale per il detentore. ​ ​ Restano in linea generale ammessi alla detrazione, purché sostengano le spese e rispettino requisiti documentali. ​ ​ Condomini Regole analoghe su aliquote, con specifici massimali “per unità” per eco e sismabonus parti comuni. ​ Superbonus solo in casi residuali (delibere/CILAS o titolo entro 15.10.2024), con aliquota al 65%. Contribuenti con reddito > 75.000 euro Detrazioni complessive (inclusi bonus edilizi) limitate dall’art. 16-ter TUIR, con tetto calcolato su reddito e numero di figli. ​ ​ Esclusione dal tetto delle rate relative a spese edilizie sostenute fino al 31.12.2024. ​ ​ 2. Bonus ristrutturazione 2026: regole e casi borderline Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio ex art. 16-bis TUIR, l’art. 16 D.L. 63/2013, come modificato dalla L. 199/2025, conferma il massimale di 96.000 euro per unità e articola le aliquote per il triennio 2025‑2027 in funzione della tipologia di immobile e del soggetto che sostiene la spesa. ​ 2.1 Schema operativo bonus ristrutturazione Anno Soggetto che sostiene la spesa Immobile interessato Aliquota Massimale per unità 2025 Proprietario/titolare diritto reale Abitazione principale 50% 96.000 € 2025 Altri casi Qualsiasi immobile abitativo 36% 96.000 € 2026‑2027 Proprietario/titolare diritto reale Abitazione principale 36% 96.000 € ​ ​ 2026‑2027 Altri casi Qualsiasi immobile abitativo 30% 96.000 € ​ ​ Dal 2028 Chiunque Qualsiasi immobile abitativo 30% 48.000 € La detrazione è ripartita in 10 rate annuali, con massimale riferito a ciascuna unità comprensiva delle pertinenze, anche se in comproprietà o contitolarità di diritti. ​ ​ 2.2 Note sui casi borderline Detentore dell’abitazione principale (locatario/comodatario). Il detentore che sostiene la spesa su immobile adibito a propria abitazione principale rientra, ai fini dell’aliquota, nella categoria “altri casi”, quindi al 36% nel 2026‑2027, salvo non coincidere anche con il titolare di diritto reale. ​ ​ Operativamente va curata la prova del titolo di detenzione (contratto registrato o comodato) e dell’effettivo sostenimento della spesa (fatture e pagamenti intestati al detentore). Familiari conviventi. Anche i familiari conviventi possono detrarre le spese sostenute, ma restano nella fascia “altri casi” quanto ad aliquota, a prescindere dalla destinazione ad abitazione principale del nucleo. ​ Per evitare contestazioni, è opportuno che il familiare compaia nelle fatture e nei bonifici parlanti e che la convivenza risulti anagraficamente già alla data di inizio lavori. Condomìni misti (prime e seconde case). Nel condominio con unità adibite ad abitazione principale e seconde case, la distinzione di aliquota si applica in capo al singolo partecipante, sulle proprie quote di spesa, in base al tipo di immobile posseduto e all’uso che ne fa. ​ ​ Ne deriva che, per lo stesso intervento condominiale, coesisteranno detrazioni al 36% (quote riferite ad abitazioni principali del proprietario) e al 30% (seconde case, pertinenze, immobili locati a terzi). ​ 3. Ecobonus e sismabonus 2026: massimali, interventi e soggetti Per ecobonus e sismabonus, la L. 199/2025 replica la logica del bonus ristrutturazioni: proroga per il 2026 con doppia aliquota 50%/36% e slittamento al 2027 del regime ridotto 36%/30%. ​ 3.1 Ecobonus su singole unità Intervento (art. 14 D.L. 63/2013, L. 296/2006) Massimale Aliquota 2026 (ab. principale) Aliquota 2026 (altri casi) Riqualificazione energetica globale 100.000 € 50% 36% ​ ​ Interventi su involucro (pareti, infissi, tetti, pavimenti) 60.000 € 50% 36% ​ ​ Pannelli solari per acqua calda 60.000 € 50% 36% ​ ​ Climatizzazione invernale (escluse caldaie solo fossili) 30.000 € 50% 36% ​ ​ Schermature solari 60.000 € 50% 36% ​ ​ Dispositivi multimediali controllo remoto 15.000 € 50% 36% ​ Micro-cogeneratori 100.000 € 50% 36% ​ Dal 2027 le aliquote sono ridotte al 36% per le abitazioni principali del proprietario/titolare del diritto reale e al 30% negli altri casi, a parità di massimali. ​ ​ 3.2 Ecobonus parti comuni e eco+sisma Per le parti comuni condominiali e gli interventi combinati eco+sisma, valgono massimali “per unità” moltiplicati per il numero di immobili che compongono l’edificio. ​ ​ Intervento condominiale Massimale complessivo Aliquota 2026 (proprietario ab. principale) Aliquota 2026 (altri) Involucro parti comuni (eco) 40.000 € × n. unità 50% 36% ​ ​ Eco + riduzione rischio sismico (1 classe) 136.000 € × n. unità 50% 36% ​ Eco + riduzione rischio sismico (2 classi) 136.000 € × n. unità 50% 36% ​ Anche qui dal 2027 le aliquote scendono al 36% e 30%, con invariati massimali, rendendo strategico anticipare almeno i SAL rilevanti nel 2026. ​ 3.3 Sismabonus e sismabonus acquisti Per gli interventi antisismici su immobili in zone 1, 2 e 3, la detrazione 2026 si applica su un massimale di 96.000 euro per unità immobiliare, con ripartizione in 10 anni. ​ ​ Anno Soggetto/immobile Aliquota Massimale 2026 Proprietario/titolare diritto reale su abitazione principale 36% 96.000 € ​ ​ 2026 Altri casi 30% 96.000 € ​ ​ Per il c.d. “sismabonus acquisti” ex art. 16, comma 1‑septies D.L. 63/2013, restano le specifiche regole legate alla vendita di immobili antisismici da parte di imprese di costruzione/riqualificazione, su cui è opportuno valutare caso per caso anche l’interazione con il nuovo art. 16-ter TUIR. ​ 4. Superbonus: residui 2026 e contributi post-sisma La Legge di Bilancio 2026 non proroga il superbonus oltre il perimetro già ridotto dalla Manovra 2025, ma lascia in vita alcune fattispecie residuali con aliquota al 65%. ​ Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2025, il superbonus al 65% spetta solo per interventi con condizioni “cristallizzate” al 15 ottobre 2024 (delibere condominiali approvate, CILAS presentata, o istanza per il titolo abilitativo in caso di demolizione e ricostruzione). In parallelo, per le spese 2023, è ammessa l’opzione per la ripartizione in 10 rate annuali, tramite dichiarazione integrativa entro il termine di presentazione del modello relativo al 2024, senza sanzioni né interessi ma con versamento dell’eventuale maggiore imposta. Sul fronte della ricostruzione privata post-sisma (eventi dal 1° aprile 2009), la L. 199/2025 autorizza i Commissari straordinari e gli Uffici speciali a riconoscere un incremento del contributo per la ricostruzione, nei limiti delle risorse stanziate e con esclusione degli immobili privi di regolarità urbanistica e paesaggistica, salvo sanatoria. ​ ​ La concreta operatività dipenderà dai provvedimenti attuativi che dovranno definire criteri, modalità di calcolo, autorizzazione ed erogazione, oltre ai limiti di cumulabilità con le detrazioni fiscali. ​ ​ 5. Limite complessivo alle detrazioni per redditi elevati (art. 16-ter TUIR) Per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, dal 2025 opera un limite massimo alle detrazioni di cui agli artt. 15, 16 e 16-bis TUIR e ad altre norme, calcolato come importo “base” (14.000 o 8.000 euro a seconda dello scaglione di reddito) moltiplicato per un coefficiente legato al numero di figli a carico. ​ ​ Le rate relative a spese edilizie sostenute fino al 31 dicembre 2024 non rientrano nel tetto, mentre tutte le spese edilizie dal 1° gennaio 2025 sono pienamente soggette alla nuova disciplina. ​ ​ Per la pianificazione 2026 diventa quindi essenziale verificare l’impatto del limite su contribuenti con più interventi in corso (ristrutturazioni, ecobonus, sismabonus, bonus barriere, ecc.), per evitare aspettative di recupero d’imposta non realistiche. ​ 6. Box – Fonti normative e di prassi (aggiornato al 2026) Ambito Norma Contenuto essenziale Bonus ristrutturazione Art. 16-bis TUIR; art. 16 D.L. 63/2013 Detrazione per recupero patrimonio edilizio, potenziamento aliquote e massimali, ripartizione in 10 anni. ​ Ecobonus Art. 14 D.L. 63/2013; commi 344‑347 L. 296/2006 Detrazione per riqualificazione energetica singole unità e condomìni, massimali e aliquote differenziate per tipologia di intervento. ​ Sismabonus e sismabonus acquisti Art. 16, commi 1‑bis e ss., D.L. 63/2013 Detrazioni per riduzione rischio sismico, interventi su parti comuni e acquisto da impresa di immobili antisismici. ​ Superbonus Artt. 119‑121 D.L. 34/2020 Ambito applicativo, aliquote, condizioni di accesso, opzione per ripartizione in 10 anni delle spese 2023. Bonus barriere architettoniche Art. 119-ter D.L. 34/2020 Detrazione al 75% per interventi di eliminazione barriere architettoniche, massimali in base al numero di unità. Limiti detrazioni per redditi elevati Art. 16-ter TUIR Tetto complessivo alle detrazioni in funzione del reddito e del numero di figli a carico. ​ ​ Legge di Bilancio 2025 L. 30 dicembre 2024 n. 207 Modifiche a superbonus, primo disegno di riduzione aliquote bonus edilizi e introduzione limite detrazioni. Legge di Bilancio 2026 L. 30 dicembre 2025 n. 199 Proroga bonus edilizi al 2026, distinzione abitazione principale/altri immobili, misure su ricostruzione post-sisma. ​ Prassi rilevante Circolare Agenzia Entrate 8 luglio 2020 n. 19; risoluzione 25 giugno 2008 n. 264/E Chiarimenti su interventi agevolati, barriere architettoniche e modalità di fruizione della detrazione. 7. FAQ operative 2026 1. Se il detentore sostiene le spese sulla casa in cui vive, può applicare l’aliquota “abitazione principale”? Sì, può fruire della detrazione se è detentore legittimo e sostiene la spesa, ma l’aliquota segue la categoria “altri casi” (36% nel 2026 per bonus ristrutturazione/ecobonus/sismabonus). ​ ​ 2. Un familiare convivente che paga i lavori sull’abitazione principale del proprietario può usare l’aliquota più alta? Il familiare convivente è ammesso alla detrazione se sostiene la spesa, ma resta inquadrato tra gli “altri casi”; la maggiorazione è riservata al proprietario/titolare di diritto reale sull’abitazione principale. ​ 3. In condominio con prime e seconde case, come si applicano le aliquote? Per le parti comuni, l’intervento è unico ma le aliquote si applicano individualmente sulle quote di spesa del singolo condòmino, distinguendo l’uso dell’unità (abitazione principale del proprietario o altro). ​ ​ 4. Le caldaie a gas sono ancora agevolabili? Le caldaie unicamente alimentate a combustibili fossili sono escluse dal bonus ristrutturazioni e dall’ecobonus per le spese 2025‑2026; restano agevolabili se inserite in sistemi ibridi con pompa di calore e centralina unica. ​ 5. Se nel 2026 non ho capienza IRPEF, posso spostare le detrazioni o usare cessione/sconto? La disciplina attuale dei bonus edilizi “ordinari” prevede solo la fruizione diretta in dichiarazione, senza cessione del credito o sconto in fattura, e la perdita di detrazione in assenza di capienza; restano possibili soluzioni solo per specifiche residue fattispecie di superbonus. 6. Come incide il limite dell’art. 16-ter TUIR sui bonus edilizi? Il limite taglia l’ammontare complessivo di detrazioni riconoscibili in base al reddito e al numero di figli, includendo le rate di spese edilizie sostenute dal 2025 in avanti, mentre le rate relative a spese sostenute fino al 31.12.2024 restano escluse. ​ ​ 8. Sintesi conclusiva Nel 2026 i bonus edilizi entrano in una fase di “normalizzazione”: niente nuove maxi-agevolazioni, ma proroghe selettive con vantaggi concentrati sulle abitazioni principali dei proprietari e penalizzazioni progressive per altri soggetti e seconde case. ​ Per studi e contribuenti diventa cruciale combinare tre piani: scelta del bonus più adatto, corretta qualificazione soggettiva (proprietario, detentore, familiare, condominio misto) e valutazione ex ante della capienza IRPEF, anche alla luce del nuovo tetto alle detrazioni per redditi elevati.
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