La Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025 n. 199) conferma l’impianto dei bonus edilizi già attivi nel 2025, ma rafforza la distinzione tra abitazione principale e altri immobili, con effetti diretti su aliquote e convenienza degli interventi.
Questa guida offre una mappa sintetica delle detrazioni 2026, mette a fuoco i casi borderline ricorrenti e chiude con un quadro ordinato di norme e prassi.

1. Quadro d’insieme: chi fa cosa nel 2026

2. Bonus ristrutturazione 2026: aliquote, massimali e casi borderline

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio ex art. 16-bis TUIR, l’art. 16 D.L. 63/2013, come modificato dalla L. 199/2025, conferma il massimale di 96.000 euro per unità e differenzia le aliquote in base al tipo di immobile e al soggetto che sostiene la spesa.

2.1 Schema operativo bonus ristrutturazione

La tabella segue il triennio 2025‑2027 per dare continuità ai piani di spesa, ma l’attenzione operativa è rivolta in particolare alle spese 2026.

La detrazione si ripartisce in 10 quote annuali, calcolate su un massimale che include anche le pertinenze della stessa unità, a prescindere dalle quote di comproprietà o dai diversi diritti reali.

Un cenno va riservato anche al cosiddetto “bonus acquisti”: restano agevolabili, entro il medesimo tetto di 96.000 euro per unità, le spese per l’acquisto di immobili ristrutturati e di box pertinenziali, con regole che seguono l’art. 16-bis TUIR e richiedono valutazioni ad hoc rispetto agli interventi eseguiti direttamente dal contribuente.

Resta ferma la distinzione civilistica fra manutenzione ordinaria e straordinaria: per gli immobili abitativi, la sola manutenzione ordinaria è agevolabile se eseguita sulle parti comuni condominiali; sugli immobili singoli rilevano gli interventi almeno di manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione.

Un esempio pratico: un intervento da 40.000 euro su abitazione principale del proprietario nel 2026 genera, a regime, una detrazione di 14.400 euro (36% di 40.000), da ripartire in 10 quote da 1.440 euro.

2.2 Casi borderline su soggetti e immobili

Nel 2026 il discrimine fra aliquota più o meno favorevole non è solo l’immobile, ma l’incrocio fra proprietà, uso e soggetto che sostiene la spesa.

Il detentore (locatario o comodatario) che interviene sull’immobile adibito a propria abitazione principale ha pieno diritto alla detrazione se è legittimamente in possesso, sostiene la spesa e rispetta gli adempimenti formali, ma resta nella categoria “altri casi”: per il bonus ristrutturazione significa aliquota al 36% nel 2026‑2027, salvo cumulo di qualità che lo rendano anche titolare di un diritto reale.

Lo stesso vale per il familiare convivente: può detrarre le spese se risultano a suo carico, ma non accede al trattamento privilegiato riservato al proprietario/titolare di diritto reale sull’abitazione principale, rientrando quindi anch’egli nel perimetro delle aliquote ridotte.

Nei condomìni misti, con unità adibite a prima e seconda casa, la distinzione si riflette sulle quote di spesa del singolo partecipante: per uno stesso intervento sulle parti comuni coesistono, sulle diverse unità, detrazioni al 36% (abitazioni principali del proprietario) e al 30% (seconde case, immobili locati, pertinenze autonome); l’aliquota non si applica all’intervento in sé ma alla quota del singolo in base alla sua posizione.

3. Ecobonus, sismabonus e barriere nel 2026

Per ecobonus e sismabonus il 2026 è un anno ponte: la L. 199/2025 replica per un altro anno il doppio binario 50%/36% e rinvia al 2027 l’entrata a regime del sistema 36%/30%.

3.1 Ecobonus su singole unità: interventi e tetti

Il quadro resta articolato per categoria di intervento, con massimali differenziati.

* Per ‘altri casi’ si intendono … (seconde case, immobili locati, detentori, familiari conviventi, pertinenze non attratte, ecc.).

Dal 2027 le aliquote scendono al 36% per le abitazioni principali del proprietario/titolare del diritto reale e al 30% per tutti gli altri, a massimali invariati.

Un punto delicato è la climatizzazione: le caldaie unicamente alimentate da combustibili fossili sono escluse dai benefici, mentre restano ammesse, nell’ottica di efficientamento, le soluzioni ibride con pompa di calore e caldaia gestite da una centralina unica, a condizione che la documentazione tecnica e fiscale descriva chiaramente il sistema come unitario, salvo eccezioni e interpretazioni.

3.2 Ecobonus parti comuni e interventi combinati eco+sisma

Per le parti comuni degli edifici condominiali conta il numero delle unità che compongono l’edificio: i massimali si moltiplicano per il numero di unità e l’aliquota segue, anche qui, la distinzione proprietario di abitazione principale/altri casi.

Anche per questi interventi, dal 2027 l’aliquota si attesta al 36% per le abitazioni principali del proprietario e al 30% per gli altri immobili, rendendo utile programmare i SAL principali entro la fine del 2026.

3.3 Sismabonus e sismabonus acquisti

Il sismabonus “ordinario”, per interventi di riduzione del rischio su edifici in zone sismiche 1, 2 e 3, si applica nel 2026 su un massimale di 96.000 euro per unità immobiliare, ripartito in 10 anni.

* Massimale 96.000 per unità: attenzione a interventi pluriennali e a spese pregresse sulla stessa unità.

Per il sismabonus acquisti, disciplinato dall’art. 16, comma 1‑septies D.L. 63/2013, restano valide le regole specifiche legate alla cessione da parte di imprese che ricostruiscono o ristrutturano edifici in chiave antisismica; qui la pianificazione deve tenere insieme il profilo del bonus, i tempi di acquisto e, dal 2025 in poi, l’impatto del limite alle detrazioni di cui all’art. 16-ter TUIR.

3.4 Bonus barriere architettoniche 75%

Il bonus barriere ex art. 119-ter D.L. 34/2020 resta uno strumento autonomo, con aliquota al 75% e massimali che dipendono dal tipo di edificio e dal numero di unità immobiliari.

Rientrano nel perimetro, se rispettano i requisiti tecnici, ascensori, servoscala, piattaforme elevatrici, adeguamento di rampe e servizi igienici, sempre con necessità di coordinare il beneficio con gli altri interventi edilizi per evitare sovrapposizioni improprie sui medesimi costi.

Qui occorre coerenza documentale tra descrizione lavori, requisiti tecnici e fatture/bonifici, in quanto è un punto dove spesso “salta” il beneficio.

4. Superbonus residuo e contributi alla ricostruzione post-sisma

La Legge di Bilancio 2026 non riapre il superbonus, ma si limita a gestire il dopo-riforma 2024‑2025, lasciando in vita solo le fattispecie già “agganciate” alla normativa precedente.

Per le spese dal 1° gennaio 2025, il superbonus al 65% spetta esclusivamente per interventi che al 15 ottobre 2024 presentavano le condizioni richieste: per i condomìni la delibera assembleare approvata e la CILAS presentata; per gli interventi di demolizione e ricostruzione la presentazione dell’istanza per il titolo abilitativo; per le persone fisiche su edifici fino a quattro unità la presenza di un titolo edilizio o di una CILAS maturata entro quella data.

Per le spese sostenute nel 2023 resta possibile optare per la ripartizione in 10 rate annuali, tramite dichiarazione integrativa entro i termini del modello relativo al 2024, senza sanzioni né interessi ma con il pagamento dell’eventuale maggiore imposta.

Sul fronte della ricostruzione privata post-sisma, per gli eventi dal 1° aprile 2009, la L. 199/2025 autorizza i Commissari straordinari e gli Uffici speciali a riconoscere incrementi del contributo alla ricostruzione entro i limiti delle risorse disponibili, escludendo gli immobili irregolari sotto il profilo urbanistico o paesaggistico, salvo sanatoria.
La portata effettiva di queste misure sarà definita dai provvedimenti attuativi, che dovranno chiarire criteri, modalità di calcolo, tempi di erogazione e cumulabilità con le detrazioni fiscali, in particolare quando si sommano contributi e residui superbonus.

5. Limite complessivo alle detrazioni per redditi elevati (art. 16-ter TUIR)

Dal 2025 i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro sono soggetti a un tetto massimo alle detrazioni, che coinvolge anche le spese edilizie “ordinarie”.

Il limite si calcola applicando a un importo base (14.000 o 8.000 euro, a seconda dello scaglione di reddito) un coefficiente che cresce con il numero di figli a carico; tutto ciò che eccede tale soglia non è detraibile, a prescindere dalla presenza di capienza teorica.

Le rate delle spese edilizie sostenute fino al 31 dicembre 2024 restano fuori da questo meccanismo, mentre quelle relative a spese dal 1° gennaio 2025 sono pienamente attratte nel perimetro del tetto, insieme agli altri oneri detraibili.
Diventa quindi prudente, in sede di pianificazione 2026, verificare contestualmente importo complessivo delle detrazioni, reddito stimato e composizione del nucleo familiare: in presenza di più interventi (ristrutturazioni, ecobonus, sismabonus, barriere) l’effetto combinato può erodere in modo significativo il beneficio atteso.

Per tutti i bonus edilizi restano fondamentali fatture intestate al soggetto che fruisce della detrazione, bonifici parlanti con causale corretta, indicazione di codice fiscale e partita IVA dei soggetti coinvolti, oltre alla documentazione tecnica (asseverazioni, APE, titoli edilizi) richiesta dalle norme specifiche.

Per un’analisi completa delle detrazioni 2025 e del loro impatto sulle dichiarazioni si veda anche ‘Che fine hanno fatto le detrazioni e le spese detraibili nel 2025?‘.

6. Fonti normative e di prassi (aggiornate al 2026)

7. FAQ operative 2026

Il detentore dell’abitazione principale ha diritto alle stesse aliquote del proprietario?
Può detrarre le spese se è detentore legittimo (locatario, comodatario) e sostiene direttamente il costo, ma rientra comunque nella categoria degli “altri casi”: per bonus ristrutturazione, ecobonus e sismabonus nel 2026 non accede alle aliquote riservate al proprietario dell’abitazione principale, ma applica le aliquote ridotte previste per gli altri soggetti.

Un familiare convivente che paga i lavori sulla casa del proprietario ha diritto all’aliquota più alta?
Il familiare convivente può detrarre se le spese sono effettivamente a suo carico e risultano intestate a lui (fatture e bonifici), ma ai fini dell’aliquota è inquadrato tra gli “altri casi”; la maggiorazione è riservata al proprietario o titolare di diritto reale che utilizza l’immobile come abitazione principale.

In condominio con prime e seconde case, come si applicano le aliquote sulle parti comuni?
L’intervento sulle parti comuni è unico, ma le aliquote si applicano alle quote di spesa dei singoli condòmini: chi ha un’abitazione principale di proprietà applica le aliquote più alte, mentre per seconde case, immobili locati e pertinenze si applicano le aliquote ridotte, anche nello stesso condominio.

Le caldaie a gas sono ancora detraibili nel 2026?
Le caldaie alimentate solo da combustibili fossili non accedono al bonus ristrutturazione né all’ecobonus per le spese 2025‑2026; restano ammissibili le soluzioni ibride in cui caldaia e pompa di calore formano un unico sistema gestito da centralina, purché ciò risulti chiaramente dalla documentazione tecnica e fiscale.

Per i bonus “ordinari” si possono ancora usare cessione del credito e sconto in fattura?
No, per bonus ristrutturazione, ecobonus, sismabonus e barriere 75% si fruisce solo in dichiarazione, in quote annuali, e le rate non assorbite dalla capienza IRPEF sono perse; le opzioni di cessione/sconto sopravvivono solo per le residue fattispecie di superbonus in presenza dei requisiti ancora ammessi.

Come incide il limite dell’art. 16-ter TUIR sulle rate dei bonus edilizi?
Per chi ha un reddito complessivo oltre 75.000 euro il tetto dell’art. 16‑ter limita l’ammontare annuo di detrazioni utilizzabili, incluse le rate dei bonus edilizi per spese dal 2025 in avanti, mentre le rate di spese sostenute entro il 31.12.2024 restano fuori; il controllo va rifatto ogni anno confrontando detrazioni teoriche e massimale calcolato in base a reddito e figli a carico.

Che effetto concreto ha il limite alle detrazioni su un intervento di ristrutturazione nel 2026?
Se un contribuente con reddito di 110.000 euro e un figlio a carico sostiene nel 2026 una spesa di 40.000 euro per ristrutturazione su abitazione principale (36% di 40.000 = 14.400 euro, 1.440 euro l’anno per 10 anni), ma il tetto annuo calcolato ex art. 16‑ter è, ad esempio, 5.600 euro e le altre detrazioni assorbono già 5.000 euro, potrà utilizzare solo 600 euro l’anno di bonus edilizio, perdendo la parte eccedente.

Quanto vale, in pratica, un intervento di 40.000 euro su abitazione principale nel 2026?
Su un intervento da 40.000 euro di ristrutturazione eseguito nel 2026 sull’abitazione principale del proprietario, la detrazione è pari al 36% della spesa, quindi 14.400 euro complessivi, da ripartire in 10 rate annuali da 1.440 euro, sempre nei limiti della capienza IRPEF e del tetto complessivo alle detrazioni se il reddito supera 75.000 euro.

E se lo stesso intervento da 40.000 euro riguarda una seconda casa?
In questo caso il contribuente rientra tra gli “altri casi”: l’aliquota 2026 scende al 30%, con una detrazione complessiva pari a 12.000 euro, da ripartire in 10 rate da 1.200 euro, fermo restando il rispetto del massimale di 96.000 euro per unità e delle regole generali su capienza e limite alle detrazioni.

8. Uno sguardo d’insieme

Nel 2026 i bonus edilizi smettono di essere “straordinari” e diventano una componente ordinaria della pianificazione fiscale, con incentivi meno generosi ma più coerenti, e con un’attenzione crescente alla destinazione d’uso dell’immobile e al profilo soggettivo del contribuente.
Per studi e contribuenti il lavoro si sposta dalla ricerca dell’aliquota massima alla costruzione di un equilibrio tra tipo di intervento, scelta del bonus, corretto inquadramento di proprietari, detentori e familiari e verifica ex ante della capienza IRPEF anche alla luce del nuovo tetto per i redditi elevati.