Il condominio è costituito da un edificio con una pluralità di appartamenti, che appartengono a proprietari diversi, mentre il suolo, sul quale sorge l’edificio, i muri maestri, i tetti , le scale e in genere le cose destinate all’uso comune sono oggetto di comproprietà fra tutti i singoli proprietari.

Esso dà origine ad una ipotesi di comproprietà forzosa, alla quale i proprietari dei singoli appartamenti non possono sottrarsi, e tale situazione finisce inevitabilmente per dare origine e causa a litigi e discussioni anche per fatti che apparentemente sembrano banali e di poco conto, ma che alla lunga possono minare la serenità dei singoli condomini e compromettere una pacifica convivenza.

Da una indagine effettuata di recente dal Censis sembra che in Italia vi siano almeno 800.000 cause civili in corso per problemi condominiali: le questioni che inducono le persone a citare il vicino davanti al giudice sono le più disparate, dai rumori molesti e dalle immissioni di qualunque genere, all’utilizzo delle parti comuni, dall’innaffiatura delle piante allo stillicidio dei panni stesi e così via, la casistica potrebbe allungarsi all’infinito, senza menzionare poi quei fatti che assurgono agli onori della cronaca per la loro gravità ed efferatezza.

La disciplina della comunione e del condominio è contenuta in prevalenza nel codice civile, dall’art. 1100 all’art. 1139, che espressamente estende al condominio le norme sulla comunione in generale. La normativa codicistica sancisce dei principi fondamentali volti a regolare la vita in comune, ma certamente non prevede né regola tutte le ipotesi che si possono verificare nella realtà; in questo sopperisce la giurisprudenza sia di merito che di legittimità, ossia le sentenze dei giudici dei tribunali e della Corte di Cassazione, che di volta in volta applicano al singolo caso le norme del codice che più si attagliano ad esso.

Spesso sono i regolamenti condominiali che, nell’esercizio dell’ autonomia privata riconosciuta dalla legge, integrano la normativa e pongono espressamente dei limiti e dei divieti, allo scopo di tutelare in via preventiva l’interesse comune sacrificando in parte il diritto dei singoli.

Ad esempio, non è infrequente rinvenire in alcuni regolamenti condominiali il divieto ai condomini di sciorinare panni dalle finestre, balconi, oppure il divieto di tenere animali in casa, oppure ancora il divieto di esporre al di fuori dell’edificio cartelli pubblicitari o insegne luminose, nel tentativo di evitare il sorgere di conflitti o discussioni almeno sulle predette questioni: spesso però anche in presenza di espresse disposizioni sul punto, sorge la diatriba e a quel punto interviene il giudice.

Condominio e privacy
Non è un mistero che, alle volte, si generino dissidi tra condomini, anche per questioni legate alla privacy. Proprio per questo, il Garante della privacy, dopo la riforma delle norme condominiali portate dalla legge n. 220-2012, è intervenuto con delle utili indicazioni per tutelare la riservatezza dovuta nell’ambito della, a volte, difficile convivenza condominiale.

Ecco alcune delle indicazioni più interessanti fornite dal Garante a proposito dei casi più frequenti che si verificano in ambito condominiale.

  • Le informazioni divulgate tramite la bacheca condominiale devono essere di carattere generale (per esempio la comunicazione relativa ad interventi di manutenzione impianti). Le bacheche condominiali non possono quindi essere usate per comunicazioni inerenti singoli condomini e ciò sia in merito a dati personali sia per beni ad essi riferibili (per es. posti auto o targhe di veicoli). Le comunicazioni individuali potranno invece essere lasciate in busta chiusa nelle cassette delle lettere di ciascun condomino e gli eventuali inadempimenti di condomini che riguardano la gestione condominiale potranno essere conosciuti in sede di assemblea condominiale o previa richiesta all’amministratore.
  • sistemi di videosorveglianza seguono regole differenti a seconda che siano installati per fini privati oppure su parti comuni. Infatti se l’impianto di videosorveglianza è installato da un condomino per fini propri, non occorre che sia segnalato con un cartello, ma se riguarda parti comuni, dovrà essere evidenziato. Anche le immagini degli impianti di videosorveglianza seguono regole differenti a seconda dei casi. Se riguardano parti private, esse dovranno avere un’area delimitata, per cui per es. quelle per la sorveglianza della propria porta di casa non potranno inquadrare tutto il pianerottolo cosi come quelle del singolo box o posto auto non potranno inquadrare tutto il garage. Queste regole sono applicabili anche ai moderni videocitofoni e apparecchi simili che visualizzano immagini.
  • documenti adottati con delibera assembleare potranno essere accessibili anche tramite un sito web del condominio. Per garantire l’accessibilità agli aventi diritto, dovranno essere adottate le opportune procedure di autenticazione, solitamente tramite password individuale. Particolare attenzione dovrà essere adottata nel caso in cui siano trattati dati sensibili relativi alla salute o giudiziari.
  • Il singolo condomino ha diritto a conoscere i propri dati e chiederne l’aggiornamento, la rettifica, l’integrazione ma non può conoscere le informazioni che riguardano altri condomini (per esempio non ha diritto a conoscere un contratto di affitto stipulato da un altro condomino con terzi).
  • Il conduttore di un immobile in affitto ha certamente diritto all’accesso ai propri dati personali e agli altri diritti garantiti dal codice della privacy, ma non può chiedere l’accesso ai dati sulla gestione del condominio.
  • Il trattamento dei dati potrà essere effettuato anche senza il consenso degli interessati quando è previsto da un obbligo di legge oppure quando è necessario per adempiere a obblighi contrattuali.

Informativa privacy per condomini