Superbonus 110% in condominio: riduzione dei balconi e decoro

Il cappotto termico rientra tra le opere che possono beneficiare del Superbonus 110% previsto dal decreto n. 34/2021. Tra i soggetti che possono beneficiare di questa agevolazione ci sono anche i condomini. Il tema che oggi vogliamo trattare riguarda in particolare il cappotto termico negli edifici condominiali quando a tale innovazione sono contrari uno o più condomini a causa della riduzione della superficie calpestabile del balcone di proprietà esclusiva e quando tale intervento va ad alterare il decoro architettonico dell’edificio.

Il primo tema da affrontare la riguarda è quello delle maggioranze assembleari richieste per eseguire il cappotto termico secondo quanto disposto dalla legge e secondo le pronunce giurisprudenziali intervenute in materie. Il secondo invece le modalità con le quali è possibile affrontare il problema del decoro architettonico del condominio.

Le delibere sul cappotto termico

Il decreto n. 34/2020 che ha introdotto il Superbonus all’art 119 comma 9 bis dispone che “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.”

La norma dal punto di vista letterale è chiara. La giurisprudenza tuttavia non è pienamente concorde sulle maggioranze necessarie per deliberare il cappotto termico quando ci sono dei condomini dissenzienti che lamentino, proprio a causa del cappotto, la riduzione della superficie del balcone di proprietà privata.

Nulla la delibera che decide per il cappotto ma risulta lesiva delle proprietà private

Per una parte della giurisprudenza, rappresentata dalla sentenza del Tribunale di Roma n. 17997/2020 “L’assemblea è l’organo naturalmente depositario del potere decisionale del condominio. Ha una competenza deliberativa generale che abbraccia tutto ciò che riguarda la gestione delle parti comuni e dei servizi comuni, al di là delle indicazioni legislative (che hanno solo carattere esemplificativo: Cassazione n. 21966/2017) e delle previsioni del regolamento di condominio, purché le decisioni assunte non siano volte a perseguire finalità extracondominiali (Cassazione n. 5103/2007) o siano lesive dei diritti individuali dei condomini.

La sentenza segue la scia interpretativa della Cassazione n. 13116/1997, per la quale sono nulle le delibere che, stabilendo l’esecuzione di opere sulle parti comuni del condominio, incidano negativamente sulle proprietà esclusive dei singoli senza il loro consenso, anche in presenza di lavori necessari. Nel caso di specie infatti era stato approvato il cappotto termico senza tenere conto delle modifiche richieste dai proprietari di alcuni balconi che lamentavano, proprio a causa dei lavori di isolmento termico, la riduzione delle superfici calpestabili dei balconi di proprietà esclusiva.

Valida la delibera se la riduzione della superficie dei balconi è esigua

Di altro avviso è il Tribunale di Milano, che con la sentenza n. 30843/2021 ricorda che “l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni” (Cass. 7042/2020; cfr. altresì la nota sentenza delle Sezioni Unite n. 4806/2005).”

Di conseguenza, per quanto riguarda la riduzione della superficie calpestabile dei balconi a causa del cappotto ritiene che tale sacrificio sia tollerabile “in ragione del fatto che esso risulta funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni (la facciata e in generale lo status energetico degli edifici) e risulta finalizzato al soddisfacimento di interessi, sia della collettività condominiale sia pubblicistici, altamente meritevoli di tutela (risparmio energetico) e in relazione ai quali il minimo sacrificio connesso alla riduzione della superficie disponibile dei balconi appare invero recessivo.”

“Appare dunque naturale, secondo l’id quod plerumque accidit, che interventi edili sulle facciate condominiali possano riverberare i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini (maxime i balconi) ma non può ritenersi che qualunque effetto di siffatta natura assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare; altrimenti, l’installazione di “cappotti termici” sulle facciate dei condomìni sarebbe sostanzialmente subordinata al voto unanime dei condòmini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all’intervento legislativo (riguardante, invero, plurimi interventi ma contemplante espressamente proprio gli “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate”, art. 119 comma l lett. a) d.1. 34/2020).”

Occorre tuttavia fare presente che in sede condominiale, nel momento in cui l’assemblea decide di affidare l’incarico a un professionista per verificare se il cappotto termico è fattibile o meno, è anche possibile accogliere, se tecnicamente possibile, le istanze dei vari condomini, per cercare soluzioni che non ledano le proprietà private. Nel caso specifico dei balconi ad esempio può essere sufficiente posizionare un cappotto di spessore più ridotto sulle terrazze dei dissenzienti.

Cappotto termico e decoro architettonico

Il cappotto termico non divide i condomini sono in relazione agli effetti negativi che molti identificano con la riduzione della superficie calpestabile dei balconi di proprietà esclusiva, ma anche per le problematiche estetiche che esso comporta. Il cappotto termico infatti, anche se non rientra tra le innovazioni gravose o voluttuarie il suo posizionamento rappresenta comunque un’innovazione, che non può, ai sensi dell’art. 1120 cc. alterare il decoro architettonico dell’edificio.

Cosa fare in questi casi? Per evitare problemi, anche di tipo economico, è bene sapere che se l’installazione e il posizionamento del cappotto termico comportano la modifica e l’alterazione delle linee architettoniche dell’edificio, è possibile far rientrare le spese necessarie alla demolizione e al successivo riposizionamento dei decori architettonici, nelle spese che beneficiano del Superbonus. Spetta al tecnico abilitato attestare che gli interventi demolitivi e ricostruttivi sono collegati al cappotto termico, perché come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta AE del 7 ottobre 2021, le spese relative sono detraibili nei limiti stabiliti dalla norma.

Che cosa fare però se ci sono dei condomini che si oppongono ai lavori del cappotto termico perché altera il decoro architettonico? A questa domanda ha risposto la Corte di Appello con la sentenza del 30 settembre 2021 in cui ha specificato che, fatta salva la necessità di verificare caso per caso in che termini e modalità il decoro architettonico del condominio può essere alterato dal cappotto termico, se tali alterazioni sono rilevanti, è necessario che i lavori vengano deliberati da tutti i condomini

 

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