Per ristrutturare il tuo appartamento in città, devi chiedere un’autorizzazione in Comune? Quali sono i lavori di manutenzione di un immobile? Si può usufruire di agevolazioni fiscali per le opere edili realizzate? In genere, la ristrutturazione di un immobile, sia esso un appartamento, una villa o più semplicemente una casa, comporta la realizzazione di opere edili che interessano le parti interne dell’abitazione. In tali casi, si possono effettuare dei lavori semplici come ad esempio la tinteggiatura delle pareti e del soffitto, che non sono neanche troppo impegnativi sia dal punto di vista dei tempi di realizzazione sia dal punto di vista dei costi da sostenere.

In altri casi, invece, si possono eseguire degli interventi più complessi, che stravolgono l’immobile, aumentandone il volume. Si pensi, ad esempio, all’ipotesi in cui si decida di sopraelevare, creando un nuovo piano o di ampliare un appartamento, aggiungendo dei vani inizialmente non previsti. In entrambe le ipotesi, è necessaria un’autorizzazione da parte del Comune oppure vi sono delle modifiche interne senza autorizzazione, le quali cioè si possono eseguire senza alcun titolo abilitativo? La risposta a questa domanda è contenuta nella distinzione sussistente tra interventi di ordinaria e di straordinaria manutenzione. Se per la realizzazione dei primi l’iter burocratico è molto semplificato, non si può dire lo stesso per i secondi. E’, infatti, prevista l’assistenza di un tecnico per la progettazione e la direzione dei lavori oltre alla presentazione di una documentazione specifica in Comune finalizzata all’acquisizione di un determinato titolo abilitativo.

Com’è cambiata nel tempo la normativa edilizia

La legge che contiene le linee guide in materia edilizia è rappresentata dal Testo unico dell’edilizia [1], sul quale nel tempo sono intervenuti il decreto legge “Sblocca Italia” [2] e un decreto legislativo del 2016 [3], che ha distinto tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, individuando le autorizzazioni richieste per ciascun tipo di lavori. Detto decreto, tuttavia, non ha esplicitato le singole opere facenti parte dell’una o dell’altra categoria e si sono dovuti attendere altri due anni, quando è entrato in vigore il Glossario delle opere di edilizia libera [4], per avere un po’ di chiarezza sul punto. Nello stesso, infatti, è contenuto un elenco degli interventi di edilizia libera cioè dei lavori in casa che si possono eseguire senza bisogno di depositare documenti e comunicazioni di inizio attività in Comune, per cui non è necessario né il permesso di costruire, né la Cil, la Cila o la Scia. Nell’edilizia libera rientrano i lavori di manutenzione ordinaria.

Il Glossario, dunque, identifica chiaramente le opere che già si trovavano sotto il regime dell’edilizia libera ma, non essendo state definite in modo esplicito, potevano far sorgere alcuni dubbi interpretativi. In parole più semplici dà un nome agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, riportando per ciascuno di essi il relativo titolo abilitativo richiesto.

Quali le modifiche interne che non richiedono un’autorizzazione

Manutenzione ordinaria delle finiture interne

Le modifiche interne che non richiedono il rilascio di un’autorizzazione da parte del Comune sono quelle ricomprese negli interventi di manutenzione ordinaria. In generale per tali devono intendersi le opere edilizie che attengono alla riparazione, al rinnovamento ed alla sostituzione della finitura interna ed esterna di una casa oltre a quelle necessarie per mantenere in efficienza o integrare gli impianti tecnologici già esistenti [5].

Tuttavia, alcuni Enti comunali potrebbero richiedere anche per tali tipi di opere, una semplice Cil (Comunicazione di inizio lavori), per la quale non è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato. Basta infatti, compilare l’apposito modello presente sul sito internet del Comune prima di procedere all’esecuzione dei lavori senza attendere un’apposita autorizzazione.

Rientrano pertanto, tra le modifiche interne di manutenzione ordinaria:

• la riparazione, la sostituzione, il rinnovamento della pavimentazione interna;
• il rifacimento, la riparazione, la tinteggiatura (comprese le opere correlate) degli intonaci interni;
• la riparazione, la sostituzione, il rinnovamento di rivestimenti interni;
• la riparazione, la sostituzione, il rinnovamento di serramenti e infissi interni;
• la riparazione, la sostituzione, il rinnovamento di elementi di rifinitura delle scale;
• la riparazione, la sostituzione, il rinnovamento, l’inserimento di eventuali elementi accessori su scale retrattili e di arredo;
• la riparazione, la sostituzione, l’installazione di controsoffitti non strutturali;
• la riparazione, il rinnovamento di controsoffitti strutturali;
• riparazione, rinnovamento o sostituzione di elementi tecnologici di ascensori e impianti di sollevamento verticale.

Manutenzione ordinaria degli impianti

Per impianti tecnologici devono intendersi quelli relativi al riscaldamento e al condizionamento, all’impianto idrico-sanitario (scarico ed adduzione acqua di cucina e bagno) e all’impianto elettrico, a quello del gas e di evacuazione dei fumi (si pensi alla canna fumaria o al camino). Sono ricomprese nella manutenzione ordinaria degli impianti le opere di:

• riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento e/o messa a norma di impianti elettrici;
• riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento di impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas;
• riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione di impianti igienico e idro-sanitari e di impianti di scarico;
• installazione, riparazione, integrazione, rinnovamento, efficientamento di impianti di illuminazione esterni;
• installazione, adeguamento, integrazione, rinnovamento, efficientamento, riparazione e/o messa a norma di impianti destinati alla protezione antincendio;
• installazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma di impianti di climatizzazione;
• riparazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma di impianti di estrazione fumi;
• installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di antenne e parabole e altri sistemi di ricezione e di trasmissione.

Quali le modifiche esterne che non richiedono un’autorizzazione

Manutenzione ordinaria delle finiture esterne

Accanto alle opere di manutenzione ordinaria delle finiture interne e degli impianti vi sono anche degli interventi esterni di manutenzione ordinaria per la cui realizzazione non è richiesta alcuna autorizzazione comunale.

Nello specifico sono quelli di:

• riparazione, sostituzione, rinnovamento di opere di lattoneria e impianti di scarico;
• riparazione, sostituzione, rinnovamento di manti di copertura;
• riparazione, sostituzione e rinnovamento della pavimentazione esterna;
• rifacimento, riparazione e tinteggiatura (comprese le opere correlate) degli intonaci esterni;
• riparazione, sostituzione e rinnovamento di elementi decorativi delle facciate;
• riparazione, sostituzione e rinnovamento dei rivestimenti esterni;
• riparazione, sostituzione e rinnovamento di serramenti esterni;
• installazione, comprese le opere correlate, riparazione, sostituzione, rinnovamento di inferriate e altri sistemi anti intrusione;
• riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma di parapetti e ringhiere;
• riparazione, sostituzione, rinnovamento, realizzazione finalizzata all’integrazione impiantistica e messa a norma di comignoli o terminali a tetto di impianti di estrazione fumi.

Quali le altre opere che non richiedono un’autorizzazione

Il Glossario delle opere di edilizia libera individua anche altri lavori in casa che non hanno bisogno di un’apposita autorizzazione comunale per la realizzazione.

Volendo solo fare qualche esempio sono tali:

• l’installazione, la riparazione, la sostituzione, il rinnovamento di opere per arredo da giardino (ad esempio barbecue in muratura, fontane, muretti, sculture, fioriere, panche e assimilate);
• l’installazione, la riparazione, la sostituzione, il rinnovamento di gazebo di limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo;
• l’installazione, la riparazione, la sostituzione, il rinnovamento di pergolati di limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo;
• l’installazione, la riparazione, la sostituzione, il rinnovamento di tende, pergole, coperture leggere di arredo.

Ma anche:

• gli interventi edilizi volti all’eliminazione di barriere architettoniche dagli edifici e che non comportino allo stesso tempo la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che vadano ad alterare la sostanza dell’edificio, per i quali è necessario un titolo abilitativo;
• l’installazione, la riparazione, la sostituzione, il rinnovamento di apparecchi sanitari e di impianti igienico e idro-sanitari;
• l’installazione, la riparazione, la sostituzione, il rinnovamento di rampe.

Quali gli interventi di manutenzione straordinaria

Il discorso cambia nell’ipotesi in cui si intendono realizzare degli interventi di manutenzione straordinaria per i quali il nostro legislatore ha previsto il rilascio di un apposito titolo abilitativo. In generale rientrano in tale tipo di lavori le opere che hanno lo scopo di modificare e sostituire parti anche strutturali di un immobile nonché quelle che servono per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. In ogni caso si deve trattare di interventi che non alterano la volumetria dell’immobile e non apportano delle modifiche della sua destinazione d’uso.

Gli interventi di manutenzione straordinaria si distinguono in leggeri e pesanti. A seconda se l’opera che si intende eseguire rientra nell’una o nell’altra categoria, occorre presentare una diversa documentazione in Comune al fine di ottenere il titolo abilitativo richiesto.

Manutenzione straordinaria leggera

Sono opere edilizie di manutenzione straordinaria leggera ad esempio:

• i nuovi allacciamenti o rifacimenti di fognature già esistenti;
• la creazione di controsoffittature in cartongesso;
• l’apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi;
• l’installazione di canna fumaria;
• il rifacimento dell’impianto elettrico, idrico, di riscaldamento, di climatizzazione.

In tutte queste ipotesi, la loro esecuzione presuppone la presentazione al Comune di una Cila (Comunicazione inizio lavori asseverata) [6], la cui compilazione richiede necessariamente l’intervento di un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto). Il professionista deve redigere delle apposite dichiarazioni ed asseverazioni sulla conformità delle opere da effettuare alle normative vigenti (regolamenti edilizi comunali, normativa in materia sismica e sul rendimento energetico) e il non interessamento delle parti strutturali dell’edificio; inoltre, deve realizzare elaborati grafici quali planimetrie, prospetti, sezioni, ecc. ante e post opera ed eseguire la direzione dei lavori.

Successivamente al deposito della Cila, si può dare inizio ai lavori senza attendere alcuna autorizzazione comunale.

Manutenzione straordinaria pesante

Nella manutenzione straordinaria pesante sono ricompresi gli interventi edili che insistono su elementi strutturali quali ad esempio muri portanti, pilastri, solai, ecc. o quelli di risanamento conservativo e di restauro. Anche in questi casi, la realizzazione delle opere richiede la presenza di un tecnico abilitato per la progettazione e la direzione dei lavori. Il titolo abilitativo richiesto è la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività), in relazione alla quale i Comuni devono obbligatoriamente pubblicare sui propri siti la modulistica necessaria per la presentazione.

Nei 30 giorni successivi al deposito della Scia, il Comune deve accertarne la regolarità. Decorso tale termine se l’amministrazione non comunica il rigetto o non richiede alcuna integrazione, i lavori possono avere inizio.

Nell’ipotesi in cui i lavori dovessero riguardare parti strutturali dell’immobile, è necessario predisporre da parte del tecnico, il progetto strutturale e i relativi calcoli, da depositare al Genio civile.

A fine lavori va presentata la comunicazione di fine lavori e il collaudo, che attesta la conformità dei lavori eseguiti al progetto inizialmente presentato.

Esempi di manutenzione straordinaria pesante sono la sostituzione di un solaio oppure il rifacimento del tetto.

Quali le opere per cui occorre richiedere il permesso di costruire

Vi sono poi, delle opere edilizie per la cui esecuzione occorre richiedere il rilascio del permesso di costruire. Si tratta di interventi di:

1. realizzazione di una nuova costruzione;
2. ristrutturazione urbanistica;
3. ristrutturazione edilizia che porta ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comporta modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, o, se si tratta di immobili compresi nelle zone omogenee A, mutamenti della destinazione d’uso;
4. nonché quelli che comportano modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli.

In questo caso, il tecnico abilitato dovrà allegare all’istanza presentata in Comune, una copiosa documentazione come ad esempio elaborati progettuali, la dichiarazione con la quale assevera la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi vigenti, alle normative antisismiche, di sicurezza, antincendio ecc.

Per il rilascio del permesso di costruire la tempistica è in genere tra i 15 e i 60 giorni dalla presentazione della domanda a seconda della complessità delle opere.

Quali sono i bonus previsti per la casa

La legge di bilancio 2019 ha previsto dei bonus casa grazie ai quali è possibile usufruire di agevolazioni fiscali in relazione agli interventi di manutenzione realizzati.

A titolo puramente esemplificativo, vi rientrano:

• il bonus ristrutturazione, il quale consiste in una detrazione fiscale del 50% delle spese sostenute per i lavori edili eseguiti dal 26 giugno 2012 fino il 31 dicembre 2019, entro il limite di 96.000 euro. Tuttavia, a partire dal 1° gennaio 2020 probabilmente la detrazione sarà portata al 36% e il limite massimo di spesa sarà pari a 48.000 euro. La percentuale dell’agevolazione fiscale e il limite di spesa infatti, possono variare di anno in anno per cui è opportuno informarsi al riguardo prima di iniziare dei lavori di ristrutturazione. Il bonus ristrutturazione spetta ad esempio per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, per opere di restauro e di risanamento conservativo nonché per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali e sulle parti comuni degli edifici residenziali. Spetta anche per gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche oltre che di bonifica dell’amianto, ecc.;
• il bonus verde, che compete per gli interventi di sistemazione del verde di aree scoperte di pertinenze delle unità immobiliari private (terrazzi, balconi, giardini, ecc.). In questo caso la detrazione fiscale è pari al 36% fino ad un massimo di spesa di 5.000 euro;
• il bonus mobili, di cui possono usufruire tutti coloro che avendo ristrutturato un immobile nel 2018 hanno poi, comprato gli arredi, gli elettrodomestici e i mobili da incasso. L’agevolazione è del 50% mentre il limite di spesa è di 10.000 euro. Nella detrazione rientrano anche le spese di trasporto e di montaggio dei mobili;
• l’ecobonus, grazie al quale l’agevolazione fiscale può essere del 50% o del 65% delle spese sostenute per i lavori di risparmio energetico, in relazione alla tipologia di intervento effettuato. Per i condomini la detrazione sale fino al 75%.

immobili

note

[1] D.P.R. n. 380/2001.
[2] D. L. n. 133/2014.
[3] D. Lgs. n. 222/2016.
[4] Del 02.03.2018, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 81 del 07.04.2018.
[5] Art. 6 D.P.R. n. 380/2001.
[6] L. n.73/2010.