Si chiama lastrico solare, ma tutti lo chiamano tetto o terrazza. Si tratta della copertura dell’edificio, quella che serve per ripararlo dal sole o dalla pioggia. In realtà, ad ogni termine corrisponde un significato differente. Il tetto è quello spiovente. Il lastrico solare è, invece, quello orizzontale, pertanto accessibile e calpestabile. La terrazza, infine, è un lastrico solare a cui è stata posta una ringhiera e che quindi consente l’affaccio verso il basso.

Di solito, il lastrico solare appartiene a tutti i condomini che possono usarlo liberamente, purché non ne alterino la destinazione e non impediscano agli altri di fare altrettanto. Se, però, il lastrico dovesse essere in uso esclusivo a un solo condomino, solo quest’ultimo potrà utilizzarlo, impedendo agli altri di accedervi.

Il lastrico solare si presta a numerosi usi: ripostiglio, lavatoio, luogo ove stendere i panni, prendere il sole o fare ginnastica, organizzare feste o coltivare un piccolo orto personale. Quali di questi, però, è legittimo e consentito dalla legge? In presenza di un lastrico solare, cosa si può fare sul tetto di casa? Cercheremo di fare qualche esempio pratico alla luce della disciplina contenuta nel Codice civile e delle istruzioni fornite dai giudici.

Di chi è il lastrico solare?

Se non risulta diversamente da un atto notarile, il lastrico solare è del condominio, ossia di tutti i condomini, che pertanto hanno diritto ad accedervi. L’amministratore di condominio non può tenere per sé le chiavi e vietarne l’utilizzo ai vari proprietari. 

Di recente, il tribunale di Milano [1] ha però precisato che l’assemblea può bloccare l’accesso alle aree comuni per motivi di sicurezza. È perciò legittima la delibera assembleare che approvi la delimitazione e di fatto l’impedimento dell’accesso ad aree condominiali comuni (nel caso esaminato un terrazzo), se vi siano condizioni tali da mettere in pericolo la sicurezza dei condomini. 

Limiti all’utilizzo del lastrico solare

Il Codice civile consente a tutti i condomini di utilizzare le parti comuni dell’edificio, e pertanto anche il tetto, a condizione che:

• se ne faccia un uso conforme alla destinazione del bene;
• non si impedisca agli altri condomini di farne pari uso.

Con riferimento al concetto di “immutabilità della destinazione”, si considerano vietate solo quelle alterazioni della destinazione del bene comune tali da rendere impossibile o, comunque, menomare sensibilmente l’utilità che all’origine il condomino traeva dalla cosa.

Quanto alla “parità di uso” della cosa comune, il Codice civile non si riferisce all’utilizzo identico e contemporaneo da parte di tutti i condomini, ma legittima il singolo condomino a trarre dalla cosa comune qualsiasi altro miglior uso.  

Non si può, quindi, trasformare un lastrico solare in una serra, né lo si può occupare interamente tanto da impedire l’accesso agli altri condomini.

Il regolamento di condominio può, tuttavia, aggiungere ulteriori limiti e condizioni. 

Fioriere e piante sul lastrico solare; lettini per solarium

L’apposizione di fioriere da parte di alcuni condomini è legittima a condizione che non ostruiscano il passaggio per le scale o occupino, in via esclusiva, tutto il terrazzo.

Ciascun condomino quindi, entro tali limiti, può portare sul tetto dei vasi di terra ove coltivare un proprio orticello personale.

In un caso analizzato dalla Cassazione [2], un condomino, nel corso del tempo, aveva collocato sul lastrico solare comune, dotato di parapetto ed accessibile da tutti i condomini, piante e fiori al fine di rendere lo spazio più ameno e, successivamente, un lettino per prendere il sole. L’assemblea condominiale, tuttavia, ne deliberava la rimozione. Avverso tale delibera, il condomino proponeva impugnazione sostenendo che tale utilizzo del lastrico non avrebbe violato il Codice civile, non ledendo il bene comune e non impedendo l’altrui diritto al pari uso dello stesso; pertanto, la delibera impugnata sarebbe stata illegittima in quanto lesiva del suo diritto all’utilizzo del bene. I giudici gli hanno dato ragione.

Ripartizione spese lastrico solare

Alla manutenzione e al rifacimento del tetto contribuiscono tutti i condomini comproprietari in base ai rispettivi millesimi. Per decidere come ripartire le spese relative al lastrico solare occorre prima analizzarne la struttura e l’assetto proprietario. In particolare, nel caso in cui il lastrico sia inaccessibile e svolga la sola funzione di copertura, è di proprietà comune e per la sua conservazione contribuiranno tutti i condomini. Al contrario, se il lastrico è dotato di parapetti ed è calpestabile (cioè utilizzabile), servirà verificare dagli atti di acquisto se appartiene a tutti i condomini (che possono usufruirne come stenditoio, solarium, giardino pensile e altro) oppure se è in uso esclusivo o di proprietà esclusiva (o altro diritto reale) di un solo condomino, (solitamente, chi occupa l’appartamento posto all’ultimo piano dello stabile).

In base al Codice civile «quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

Opere vietate

Il Codice civile vieta opere sulle parti comuni o private che possano mettere a repentaglio la stabilità e la sicurezza dell’edificio; sono altresì vietati quegli interventi che pregiudicano l’estetica del fabbricato. 

Quindi, non è possibile posizionare sul tetto oggetti eccessivamente pesanti che ne compromettano l’uso. Non è possibile eseguire opere che mettano a rischio la stabilità dell’edificio o che ne ledano il decoro architettonico, a maggior ragione se si tratta di uno stabile d’epoca tutelato dalla legge. 

Diritto a sopraelevazione

Il proprietario del lastrico può anche procedere alla sopraelevazione, con realizzazione di un nuovo piano o un abbaino. In questo caso – a parte l’indennità di sopraelevazione, che deve essere corrisposta ai condomini – il nuovo lastrico rimarrà di sua esclusiva proprietà [3].

Il Codice vieta le sopraelevazioni che possano pregiudicare le condizioni statiche del fabbricato. Il divieto si estende anche alle sopraelevazioni che non rispettano la normativa antisismica, la cui violazione comporta una presunzione di pericolosità che l’autore può superare solo dando prova che la costruzione è in grado di affrontare il rischio sismico; né incide al contrario, l’avvenuto conseguimento di condono o concessione in sanatoria, che non attengono alle regole della costruzione e non pregiudicano la tutela in materia di limiti legali di vicinato, riguardando solo i rapporti pubblicistici [4].

Antenne e impianti fotovoltaici

Sul tetto o sul lastrico solare di uso condominiale è possibile posizionare antenne o impianti fotovoltaici senza bisogno della previa autorizzazione dell’assemblea (dandone notizia all’amministratore). Tali opere non devono, però, occupare troppo spazio tanto da impedire agli altri condomini di fare altrettanto. 

Se il terrazzo è privato, dei danni non risponde il condominio?

Il condominio di edifici risponde, quale custode, dei danni derivanti dalle parti comuni, mentre non ha nessuna responsabilità per quanto riguarda le parti private [5].  

Non è previsto, in sostanza – e questo è certamente condivisibile vista la netta distinzione tra parti condominiali e parti private – alcun obbligo di prevenzione e di vigilanza in capo al condominio nei confronti di fatti illeciti commessi dai singoli condomini e che, come tali, non interessino l’utilizzo di beni condominiali.