La ripartizione e la riscossione delle spese

Va innanzitutto ricordato che il condominio negli edifici si manifesta secondo numerosi e multiformi aspetti e coinvolge, nel suo esplicarsi concreto, un insieme vasto ed eterogeneo di diritti e di obblighi facenti capo non solo ai soggetti che ne fanno parte, ma anche ai «terzi» che si trovano a venire in contatto con il fenomeno.

Nello specifico dell’ambito giuridico, poi, la fattispecie presenta numerose sfaccettature che richiedono un approccio particolarmente problematico in chi intende approfondire la conoscenza delle regole che presiedono al suo funzionamento.

Inquadramento e principi

Introduzione


Va innanzitutto ricordato che il condominio negli edifici si manifesta secondo numerosi e multiformi aspetti e coinvolge, nel suo esplicarsi concreto, un insieme vasto ed eterogeneo di diritti e di obblighi facenti capo non solo ai soggetti che ne fanno parte, ma anche ai «terzi» che si trovano a venire in contatto con il fenomeno.

Nello specifico dell’ambito giuridico, poi, la fattispecie presenta numerose sfaccettature che richiedono un approccio particolarmente problematico in chi intende approfondire la conoscenza delle regole che presiedono al suo funzionamento.

Ancor più in particolare, l’argomento delle spese in condominio, e, segnatamente, le regole per la loro ripartizione tra i condomini, è uno di quelli che riscuote notevole interesse non solo tra gli «addetti ai lavori», ma anche tra i profani.

Anche da un’analisi non più che superficiale, risulta che le sono sostanzialmente due:

• in primo luogo, la ripartizione delle spese nel condomino dà luogo a questioni che, com’è intuibile, riguardano il lato economico/finanziario del fenomeno, con effetti su quelle che gergalmente vengono chiamate le «tasche» degli interessati;

• in secondo luogo, trattandosi di una fattispecie «abitativa» con grande diffusione sul territorio nazionale, le relative problematiche coinvolgono una quantità enorme di persone; tanto che nessuno può affermare di non essersi mai trovato ad affrontare un problema riguardante la corretta ripartizione di una spesa condominiale.

L’argomento, tuttavia, non è affatto soltanto «economico» o «pratico» ma si inserisce in un contesto giuridico complesso, e, dal punto di vista normativo, ha caratteristiche talmente «tipiche» da imporre un approccio cauto e sicuramente il più informato possibile, affinché se ne possano individuare e gestire tutte le possibili implicazioni.

In altri termini, al fine di poter comprendere le regole che la legge (cioè, il codice civile, interpretato dalla migliore giurisprudenza) prescrive per la regolamentazione delle ripartizioni delle spese condominiali occorre conoscere qual è la struttura e il funzionamento del «fenomeno» condominio, secondo le prescrizioni esistenti nell’attuale momento storico.

L’impostazione


Prima di tutto, è necessario collocare l’argomento della «ripartizione» delle spese condominiali nell’ambito assegnatogli dall’ordinamento giuridico, e nel far ciò si rende altrettanto necessario fissare alcuni «paletti», che costituiscono una premessa imprescindibile per la comprensione di questa specifica materia.

Secondo tale prospettiva, va detto che il condominio negli edifici è sottoposto ad un insieme di regole, previsto dalla legge (principalmente, dal codice civile) che costituisce un vero e proprio «sistema» organico e tipico.

Tale «apparato» sovrintende, appunto, alla regolamentazione della fattispecie, e nel far ciò si sovrappone, o meglio si impone, sulla volontà dei soggetti interessati, lasciando a questi ultimi la sola possibilità di deroga fondata sull’eventualità della stipulazione di un «patto» avente natura contrattuale (con efficacia direttamente dipendenti dalla presenza di alcuni importanti «requisiti», stabiliti, anch’essi, dalla legge).

Dal punto di vista giuridico, il fenomeno non è solo interessante, ma anche assai rilevante. Si tratta, infatti, di un ambito che è quello della proprietà privata, nel quale i protagonisti sono difficilmente disponibili a subire imposizioni. Ne deriva il verificarsi di un’inevitabile «frizione» (o, a volte, «inconciliabilità») tra le posizioni (e le aspettative) dei singoli individui e la disciplina applicabile alla loro situazione giuridica, con effetti che non sono da trascurare, quanto meno in ordine al contenzioso che, a torto o a ragione, inevitabilmente se ne genera.

La spiegazione di tale impostazione risiede nel fatto che l’ordinamento, nonostante l’ambito sia privatistico, persegue un interesse che stima superiore alla volontà dei singoli, e che può essere indicato, sinteticamente, nel concetto di «gestione del fabbricato».

In poche parole, le regole applicabili alla ripartizione delle spese in condominio sono tipiche, previste dalla legge, prevalenti rispetto alla volontà dei privati (salvo i casi in cui è possibile una deroga convenzionale), e perseguono l’interesse generale a che gli edifici siano effettivamente amministrati.

 

Il sistema generale


Dall’esistenza di un complesso di regole di legge (prevalenti sulla volontà dei soggetti «interessati»), deriva l’affermazione per cui il «condominio» va considerato come un fenomeno «tipico», con specifici connotati la cui individuazione è rinvenibile nella legge.

NOTA BENE
Occorre precisare che, contrariamente a quanto possa pensare un «profano» del settore, il concetto di condominio non coincide con l’entità fisica di «edificio» (non ne è sinonimo), bensì si limita a corrispondere ad una sua «parte» interna.

Secondo l’impostazione adottata dall’ordinamento, il condominio consiste in un particolare insieme di beni e di impianti situato all’interno dell’edificio, ed avente caratteristiche ben determinate.

Tale insieme di beni ed impianti (qualificabili come «condominiali»), sono, da una parte, inscindibilmente posti a servizio ed utilità di altri beni (le proprietà esclusive: gli appartamenti, i negozi, i garage ecc.) e, dall’altra, sono in comproprietà tra i titolari esclusivi delle proprietà private.

All’interno dell’edificio, pertanto, sussistono due diversi insiemi di beni: quello delle cose comuni, e quello delle proprietà private.

Per di più, sempre secondo un consolidato orientamento interpretativo, il fenomeno si verifica automaticamente (vale a dire, indipendentemente dalla volontà dei condomini, i quali, quindi, non possono impedirlo), al sussistere della «sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali…

Pertanto, il semplice frazionamento della proprietà di un edificio per effetto del trasferimento delle singole unità immobiliari a soggetti diversi comporta il sorgere di uno stato di condominio» (Cass. 27 gennaio 2012, n. 1224).

Da ciò deriva l’importante conseguenza che, a prescindere dalla volontà dei soggetti interessati (e, quindi, anche in presenza di una loro «contrarietà») il sistema di regole previste dal codice civile (e dalle leggi speciali) si applica – comunque ed inevitabilmente – alla fattispecie condominiale.

 

Il «legame» tra le «cose»


I due diversi «insiemi» di «cose» (da una parte, le «parti« comuni e, dall’altra, le proprietà private), essendo situati all’interno dello stesso edificio, sono inevitabilmente posti (sia dal punto di vista strutturale, sia dal punto di vista giuridico), in stretto rapporto tra loro.

La giurisprudenza descrive tale rapporto – che è fondamentale per comprendere le regole di ripartizione delle spese – utilizzando il concetto di «strumentalità », o di «vincolo di accessorietà», in base al quale un bene (che è qualificato come «accessorio») è posto a servizio o utilità di un altro bene (qualificato, a sua volta, come «principale»). In altri termini, viene così individuata la sussistenza di un «legame» tra le «cose» poste all’interno dell’edificio, che è connotato caratteristico della fattispecie condominiale.

Molto chiaramente, la Suprema Corte di Cassazione descrive e qualifica il fenomeno affermando che l’elemento indispensabile per poter configurare l’esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell’edificio, in rapporto alla loro specifica funzione di servire per l’utilizzazione e per il godimento delle parti esclusive dell’edificio medesimo (in tali esatti termini, Cass. 20 ottobre 1984, n. 5315). Secondo un’altra pronuncia, affinché possa operare il c.d. diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l’edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva (cfr., da ultime, Cass. 21 settembre 2012, n. 16128; Cass. 30 marzo 2010, n. 7761; Cass. 21 dicembre 2007, n. 27145; Cass. 16 aprile 2007, n. 9093; Cass. 2 marzo 2007, n. 4973; Cass., Sez. Unite, 31 gennaio 2006, n. 2046; Cass. 18 aprile 2005, n. 8066).

Sul punto la giurisprudenza ha affermato che occorre distinguerne due gradazioni, che si differenziano in base all’intensità del legame che si crea tra i beni e gli impianti comuni e le proprietà private.

NOTA BENE
A prescindere dalle diverse modalità con cui il «legame» si manifesta, esso è fondamentale per comprendere le ragioni che stanno alla base delle regole previste dal legislatore per la fattispecie condominiale, e che si ritrovano anche nelle norme che presiedono al funzionamento della ripartizione delle spese.

Nell’edificio, quindi, sussistono:

• da una parte, le cose che sono oggettivamente utili alle singole unità immobiliari cui sono collegate materialmente o per destinazione funzionale (come per esempio il suolo, le fondazioni, i muri maestri, la facciata, i tetti, i lastrici solari);

• dall’altra parte, quelle che lo sono solo soggettivamente, nel senso che la loro unione materiale o la destinazione funzionale a favore delle porzioni di piano dipende dall’attività dei rispettivi proprietari (come per esempio le scale, i portoni, gli anditi, i portici, gli stenditoi, l’ascensore, gli impianti centralizzati per l’acqua calda o per l’aria condizionata) (Cass. 5 agosto 2005, n. 16496).

 

La normativa applicabile


Riguardo alla materia della ripartizione delle spese, occorre, innanzitutto, individuare il contesto che, all’interno del codice civile, riguarda le norme predisposte alla relativa regolamentazione tra i condomini.

Gli articoli interessati risultano (ma, come si vedrà, solo all’apparenza), di contenuto assai sintetico, rispetto all’eterogeneità delle possibili ipotesi di fatto.

In realtà, quello previsto dal legislatore è un meccanismo che si rivela (e si è rivelato nei decenni di applicazione del codice dal 1942 ad oggi) estremamente funzionale nel riuscire a risolvere non solo una quantità assai elevata di questioni, ma anche le nuove fattispecie che le moderne tecniche costruttive hanno portato all’esame della giurisprudenza.

Dal punto di vista sistematico, la normativa sulle spese condominiali è contenuta in quattro articoli del codice civile, la cui specifica struttura e il cui rapporto reciproco sono fondamentali per la comprensione del relativo sistema di ripartizione dei costi. Tali articoli formano un «sistema integrato ed organico», basato sulla seguente vincolante «struttura»:

• l’art. 1123 c.c., contiene i criteri generali per la ripartizione delle spese, e si applica a qualsiasi loro tipologia;

• l’art. 1124 c.c., riguarda le specifiche spese che sono collegate alla manutenzione e all’utilizzo delle scale e dell’ascensore;

• l’art. 1125 c.c., si occupa della ripartizione dei costi per la conservazione delle volte, dei soffitti e dei solai;

• l’art. 1126 c.c., regola le spese riguardanti il lastrico solare ad uso esclusivo.

LEGGI
LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Art. 1123 c.c.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

LA MANUTENZIONE E LA SOSTITUZIONE DELLE SCALE E DEGLI ASCENSORI

Art. 1124 c.c.
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.

La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo»;

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

LA MANUTENZIONE E LA RICOSTRUZIONE DEI SOFFITTI, DELLE VOLTE E DEI SOLAI

Art. 1125 c.c.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

I LASTRICI SOLARI DI USO ESCLUSIVO

Art. 1126 c.c.
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Infine, giusto un cenno all’intervento che la «riforma del condominio» (contenuta nella legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013) ha effettuato su tali norme, la quale ha apportato solo una lievissima modifica all’art. 1124 c.c. nel cui testo è stato aggiunto un richiamo all’impianto dell’ascensore (originariamente non previsto nel codice civile del 1942, rimasto in vigore, appunto, fino alla predetta data di entrata in vigore della «riforma»), al fine di ricomprenderlo nella ripartizione prevista per le scale. La modifica del testo dell’articolo, tuttavia, non ha alcuna portata innovativa in quanto la giurisprudenza precedente

– ampiamente consolidata – aveva già affermato tale analogia, peraltro assunta da tempo come pacifica nella prassi generalizzata della gestione degli edifici (sul punto, tra le moltissime, cfr. Cass. 30 aprile 2015, n. 8823, per la quale «la disciplina di cui all’art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione tra i condomini delle spese di ricostruzione e manutenzione delle scale è applicabile per analogia, posta l’identica ratio, alle spese aventi ad oggetto la ricostruzione e la manutenzione dell’ascensore».

 

Le denominazioni

In via generale, va evidenziato che l’art. 1123 c.c. è la norma fondamentale per la ripartizione delle spese condominiali, mentre gli artt. 1124, 1125 e 1126 c.c. sono meramente «accessori» al primo (e potrebbero anche non esser presenti nel codice, senza determinare particolari inconvenienti).

NOTA BENE
I termini utilizzati dalla legge per individuare le spese condominiali si riferiscono a due soli concetti:

la manutenzione (in senso ampio) del bene e/o dell’impianto;

– la sua utilizzazione.

Il rapporto tra il primo articolo e il secondo gruppo di norme è quello di «genere a specie», precisando che le ipotesi previste dalle fattispecie speciali (artt. 1124, 1125 e 1126 c.c.), si pongono come specifica applicazione dei criteri contenuti nell’art. 1123 c.c.

Dal punto di vista delle definizioni contenute nella legge, va evidenziato che la terminologia utilizzata dal codice per indicare le «spese» non è uniforme. Si parla, infatti, a volte di spese per la conservazione, a volte per il godimento o per la ricostruzione, altre volte per la riparazione, ed altre ancora per la manutenzione.

In realtà, dal più stretto punto di vista della regolamentazione delle fattispecie, ciò che conta è che gli oneri abbiano utilità comune, e corrispondano ad un interesse della gestione condominiale, essendo meno rilevante se una spesa attiene alla manutenzione, alla ricostruzione o alla riparazione di un bene/impianto condominiale.

GIURISPRUDENZA
Il diritto di condominio si fonda sull’esistenza di «cose» necessarie per l’esistenza dell’edificio o per la sua utilizzazione

Cass. 4 giugno 2014, n. 12572

Il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessaria per l’esistenza dell’edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall’art. 1117 c.c., che contiene un’elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.

Il condominio viene ad esistenza per l’ordinamento giuridico con il frazionamento della proprietà dei piani orizzontali costituenti un edificio

Cass. 27 gennaio 2012, n. 1224

Il condominio negli edifici viene ad esistenza per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, a prescindere dalla approvazione di un regolamento di condominio e dalla completezza e validità dello stesso.

Pertanto, il semplice frazionamento della proprietà di un edificio per effetto del trasferimento delle singole unità immobiliari a soggetti diversi comporta il sorgere di uno stato di condominio.

Le regole previste per il condominio si applicano in presenza di una «relazione di accessorietà » tra i beni e gli impianti comuni e le unità immobiliari esclusive

Cass. 21 dicembre 2007, n. 27145

Affinché possa operare, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il cosiddetto diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l’edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell’edificio comune, si presume indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso. Detta presunzione può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo salvo che si tratti di acquisto a titolo originario solo se da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione.

La fattispecie condominiale sussiste anche quando i c.d. «piani orizzontali» sono costituiti da singole unità immobiliari esclusive poste una accanto all’altra (c.d. ville a schiera)

Cass. 18 aprile 2005, n. 8066

In considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio elencate in via esemplificativa se il contrario non risulta dal titolo dall’art. 1117 c.c. alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (come in particolare le cosiddette case a schiera), in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.; peraltro, anche quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacché, secondo quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi è possibile la costituzione ab origine di un condominio fra fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali; dunque, per i complessi immobiliari, che comprendono più edifici, seppure autonomi, è rimessa all’autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si affianca in tal caso la figura di elaborazione giurisprudenziale del supercondominio, al quale sono applicabili le norme relative al condominio in relazione alle parti comuni, di cui all’art. 1117 c.c., come per esempio le portinerie, le reti viarie interne, gli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali, mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture, che sono invece dotate di una propria autonomia, come per esempio le attrezzature sportive, gli spazi d’intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio comune.

Stesse regole (vincolo di accessorietà e costituzione automatica) si applicano anche al c.d. «condominio minimo» (composto da due soli partecipanti

Cass. 21 settembre 2012, n. 16128

Considerato che il condominio si basa sulla relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, e che tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c.

 

Author: Antonello

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