Condominio: obblighi dell’acquirente per le quote pregresse

L’obbligo dell’acquirente d’immobile di versare, in solido con il dante causa, i contributi da questi dovuti al condominio è circoscritto al biennio precedente e tale limite va tenuto presente nell’interpretazione della clausola contrattuale relativa all’impegno del promittente la vendita al pagamento delle pendenze condominiali (Cass. civ., sez. II, 27 febbraio 2012, n.2979).Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (articolo 63, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile).

Articolo 63 Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie (R.D. 30 marzo 1942, n. 318)

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

La qualità di condomino di cui all’articolo 1123 del cod. civ. compete in base al titolo della proprietà, cosicché, l’acquirente di un appartamento posto in un condominio è tenuto al pagamento delle spese comuni scaturenti da delibera assembleare antecedente all’acquisto. Infatti, in virtù del contratto di compravendita gli sono trasferiti tutti i diritti derivanti dal contratto ma anche tutti gli oneri relativi all’immobile. L’obbligo di pagamento delle spese condominiali grava su ciascun condomino ai sensi degli artt. 1104 e 1123 del cod. civ. per il solo fatto di avere una quota di proprietà e anzi, in ipotesi di alienazione di tale quota, chi subentra è tenuto, in solido con il dante causa, alle spese dovute da quest’ultimo e non ancora da lui versate al momento dell’alienazione. La Suprema Corte aveva già affermato che la responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63 disp. att. e non già l’art. 1104 c.c., atteso che, giusto il disposto di cui all’art. 1139 cc., la disciplina dettata in tema di comunione si applica anche al condominio solamente in mancanza di norme che specificamente lo regolano (Cass. 18.8.2005, n.16975).
La recente sentenza 27 febbraio 2012 n.2979 sostanzialmente conferma tale orientamento e puntualizza che anche nell’interpretazione della clausola contrattuale relativa all’impegno del promittente la vendita al pagamento delle pendenze condominiali va tenuto presente il limite del biennio stabilito dall’articolo 63 delle disposizioni del codice civile per la solidarietà dell’acquirente per i debiti condominiali del dante causa.
Tenendo conto del vincolo di solidarietà che esiste tra condomino alienante e condomino acquirente, è opportuno che il compratore, prima del rogito accerti la posizione debitoria del venditore nei confronti del condominio e chieda il pagamento dei relativi contributi condominiali dovuti prima della stipula.

L’amministratore può esigere, indifferentemente, la riscossione dei contributi da entrambi i condomini, cosicché il condomino acquirente potrebbe vedersi notificare decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo qualora il suo predecessore sia moroso.
L’obbligo di pagamento, presupponendo l’acquisto della proprietà di una porzione dell’edificio, non grava, invece, sul promissario acquirente di un contratto preliminare di vendita neanche se abbia effettuato spontaneamente dei pagamenti.

Per completezza sull’argomento si segnala la sentenza n. 1956 del 22 febbraio 2000 con cui la Corte di Cassazione aveva statuito che l’acquirente di una unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto. Il principio, afferma la Suprema Corte, opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra quest’ultimi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni; l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui è divenuto condomino con l’acquisto. Pertanto nell’ipotesi in cui sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.

Obblighi del condomino venditore.
 
Il condomino di un edificio che vende l’appartamento di sua esclusiva proprietà è tenuto al pagamento dei contributi condominiali deliberati dall’assemblea quando egli era ancora proprietario (Cass. 2 febbraio 1998 n.981).
L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente. Pertanto, nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi è il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata (Cass. 26 ottobre 1996 n.9366).
Anche la dottrina conferma che l’obbligo del pagamento dei contributi grava su chi sia condomino all’atto del preventivo approvato dall’assemblea e solidalmente, ma limitatamente all’anno in corso ed a quello precedente, sul suo successore a titolo particolare, qualifica che spetta sia al condomino, sia all’usufruttuario che subentra all’usufruttuario sia al nuovo proprietario che riacquista la pienezza del suo diritto con l’estinzione dell’usufrutto.

Al contrario, non sussiste solidarietà tra il precedente e il nuovo condomino per il pagamento dei contributi condominiali maturati successivamente al trasferimento.

 

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Author: Antonello

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