Con l’intento di aumentare la capacità dell’amministrazione di prevenire e contrastare efficacemente l’evasione fiscale e le frodi IVA, nonché di incentivare l’adempimento spontaneo, la legge n. 205 del 27 dicembre 2017 (c.d. “legge di bilancio 2018”) ha introdotto nel nostro ordinamento un’articolata serie di novità. Tra queste, a partire dal 1° gennaio 2019, emerge l’obbligo di fatturazione elettronica per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate tra soggetti residenti, stabiliti o identificati nel territorio dello Stato. Chi è stabilito fuori dal territorio italiano dovrà trasmettere telematicamente le fatture entro il giorno 5 del mese successivo a quello dell’emissione o di ricezione.

Pertanto, chi è sottoposto all’obbligo di emettere fatture elettroniche B2B (business to business) dovrà utilizzare una piattaforma digitale dotata degli stessi requisiti legali previsti per creare, gestire sottoscrivere e conservare le fatture in possesso del Sistema di Interscambio dell’Agenzia delle Entrate.

Gli adempimenti in tema di fatturazione elettronica dal prossimo anno saranno obbligatori per tutti i contribuenti soggetti passivi IVA, e dunque coinvolgeranno indirettamente anche le sorti delle fatture inviate dai fornitori al Condominio.

Unica notizia certa: il condominio non è soggetto IVA, salvo casi particolari, e la normativa sulla fatturazione elettronica, per ora, lo coinvolge solo marginalmente, come un qualsiasi privato cittadino.

Condominio: le caratteristiche della fattura elettronica

Anziché in formato cartaceo, la fattura avrà formato XML e la sua trasmissione dovrà avvenire da parte del soggetto obbligata ad emetterla unicamente attraverso il sistema SdI. Il documento elettronico conterrà tutti gli elementi necessari, ex art. 21-bis del d.P.R. n. 633/72, eventualmente integrati da altre informazioni per l’invio.

In particolare, il Sistema di Interscambio predisposto dall’Agenzia delle Entrate fungerà da tramite ed effettuerà peculiari controlli sulla fattura o sul lotto di fatture inserite: in caso di esito positivo, la fattura viene trasmessa al destinatario. In caso di mancato superamento dei controlli viene recapitata, entro 5 giorni, una “ricevuta di scarto” del file al soggetto trasmittente sul medesimo canale con cui è stato inviato il file al SdI. La fattura elettronica o le fatture del lotto di cui al file scartato dal SdI si considerano non emesse.

Su ogni ricevuta il SdI apporrà un sigillo elettronico volto a garantirne integrità e autenticità e che fornità prova del recapito o del mancato recapito. Attraverso un apposito codice destinatario o via indirizzo PEC comunicato, il cliente finale riceverà direttamente le fatture d’acquisto, anche attraverso l’ausilio di un intermediario.

Il nuovo sistema, dunque, non solo garantirà l’autenticità delle fatture, ma anche le modalità di conservazione: l’archiviazione, infatti, avverrà elettronicamente tramite il servizio gratuito messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate previa adesione a un accordo di servizio.

Appare evidente che la fatturazione elettronica potrà di certo essere d’ausilio all’amministratore acquisendo automaticamente i movimenti economici in entrata e in uscita e fungendo da base essenziale per la predisposizione del bilancio condominiale, già sottoposto al controllo del Fisco. 

Ciò che non si dice:
1) nessun obbligo per i Condomini di acquistare alcun software di fatturazione elettronica, in quanto gli amministratori potranno scaricare senza vincoli le fatture elettroniche direttamente dal portale dell’Agenzia delle Entrate;
2) ai fini della rendicontazione, gli amministratori dovranno richiedere copia cartacea delle fatture per i servizi resi ai condomini da loro gestiti;

Come previsto nel Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 89757 del 30/04/2018, il fornitore è tenuto a rilasciare al cliente consumatore finale “copia informatica o analogica della fattura elettronica, comunicando contestualmente che il documento è messo a sua disposizione dal SdI nell’area riservata del sito web dell’Agenzia delle entrate”.

Si ritiene pertanto che il fornitore del condominio sia sempre tenuto a consegnare, tramite i canali tradizionali (consegna a mano, servizio postale, email), copia della fattura, anche nel caso di comunicazione da parte del condominio dell’indirizzo PEC o del codice destinatario.

3) tutti i maggiori fornitori di software hanno attivato funzioni più o meno simili per scaricare in automatico i flussi passivi direttamente dal SdI in modo da importare i documenti direttamente nella procedura, semplificando non poco il lavoro contabile; in quel caso occorre solo indicare il codice identificativo della software house e tutto si allinea facilmente;
4) non è richiesta alcuna procedura AD-HOC per i condomini ma si povrà richiedere l’abilitazione all’uso del cassetto fiscale, cosa che un buon amministratore dovrebbe aver già fatto;
5) l’assistenza di un commercialista non è richiesta ma consigliata.