Condomìni e parti comuni di edifici, il distinguo vale il bonus 110%

Con la risposta all’interpello n. 329 del 10 settembre scorso, l’Agenzia delle Entrate torna sul tema dell’edificio posseduto da un unico o da più comproprietari quali possibili beneficiari della detrazione del 110%. I tecnici del fisco confermano la posizione già espressa nella circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, nella quale veniva negata la possibilità di accedere al superbonus da parte dell’unico proprietario di un edificio. Esaminiamone le ragioni.

L’edificio oggetto dell’istanza di interpello è in comproprietà dell’istante con il coniuge e i propri figli minori e si compone di:

  • tre appartamenti;
  • un locale ad uso magazzino;
  • un locale ad uso garage;
  • un bene comune non censibile ad uso corte esterna e scala, senza rendita e consistenza.

Ad esse servono le parti comuni di lavanderia, locale per il riscaldamento centrale, stenditoi o per altri simili servizi in comune.

La questione nasce analizzando il presupposto soggettivo per l’accesso all’agevolazione in esame sancito dall’art. 119, comma 9, del D.L. 34/2020 in cui viene stabilito che la detrazione nella misura del 110% si applica agli interventi di riqualificazione energetica, di riduzione del rischio sismico, di installazione di impianti fotovoltaici e di installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici effettuati “dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, sulle singole unità immobiliari”.

È proprio il riferimento ai “condomìni” anziché alle “parti comuni” ad escludere dall’agevolazione i proprietari unici o i comproprietari di interi edifici. Dal momento che la locuzione utilizzata dal Legislatore si riferisce espressamente ai “condomìni” e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista. Nella nota di prassi si legge che sotto il profilo civilistico, il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile che si può sviluppare sia in senso verticale che in senso orizzontale. Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.

La citata circolare, in applicazione del dettato normativo contenuto nell’articolo119 in esame, ha chiarito che il superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti. La mancanza del requisito dell’alterità nella proprietà delle unità immobiliari esclude la nozione civilistica di condominio.

Stando così le cose, nel caso di specie, i tecnici del fisco non hanno potuto fare altro che replicare quanto già illustrato nella precedete circolare n. 24/E/2020. Trattandosi di interventi su unità immobiliari distintamente accatastate, in comproprietà fra più soggetti e non costituendo tecnicamente un condominio, non sarà possibile beneficiare della detrazione del 110% né con riferimento alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti a servizio comune delle predette unità immobiliari, né con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari.

Resta salva la possibilità di interventi edilizi che potranno beneficiare dei tradizionali bonus edili (ecobonus, recupero del patrimonio edilizio, ecc.), con una detrazione inferiori al 110% riconosciuto dal D.L. 34/2020.

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