Aggiorniamo la check list dei documenti per Superbonus 110% e condomini

Dopo le modifiche arrivate dal Decreto Legge n. 77/2021 (Semplificazioni-bis) sugli interventi di riqualificazione energetica, è chiaro che a beneficare delle ultime semplificazioni sono stati soprattutto i condomini, e dalla lettura delle ultime modifiche introdotte dal Decreto Legge 157/2021 nasce una esigenza professionale di rivalutare le attività da svolgere. Occorrerà inoltre attendere a breve un nuovo decreto con tetti di spesa massimi per evitare i prezzi gonfiati.

Superbonus 110%: dagli edifici unifamiliari ai condomini

Dopo un periodo di start up, dovuto al completamento del quadro normativo, alla diffidenza iniziale e alla piena comprensione delle detrazioni fiscali, erano stati gli edifici unifamiliari a trainare il superbonus 110%. Solo dopo le semplificazioni arrivate con il D.L. n. 77/2021, che hanno previsto la CILAS e la non decadenza del bonus in presenza di abusi edilizi pregressi, il superbonus 110% ha cominciato a produrre i suoi effetti anche sui condomini.

Proprio sui condomini concentreremo l’attenzione di questo approfondimento che si propone di fornire una lista dei documenti necessari per accedere al superbonus 110%.

Superbonus 110% e condomini: pre-requisiti e approvazione dell’assemblea

Preliminarmente, i singoli condomini dovranno mettere a disposizione:

  • visura catastale;
  • titolo di proprietà, contratto di locazione registrato o di comodato registrato (con dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario);
  • carta di identità e codice fiscale dei proprietari;
  • attestato di prestazione energetica dell’unità immobiliare (solo in caso di ecobonus).

Poi un professionista incaricato dovrà verificare il pre-requisito di accesso, la residenzialità dell’edificio:

  • se la superficie dell’edificio è composta da più del 50% di unità immobiliari residenziali, il superbonus 110% potrà essere utilizzato da tutti i proprietari per gli interventi sulle parti comuni (trainanti);
  • se la superficie dell’edificio è composta da meno del 50% di unità immobiliari residenziali, il superbonus 110% potrà essere utilizzato solo dalle unità abitative.

È chiaro in ogni caso che gli interventi trainati potranno essere portati in detrazione solo nelle unità abitative.

Ciò premesso, prima dell’avvio degli interventi il Condominio dovrà ufficialmente deliberare l’approvazione degli interventi di superbonus 110%. Approvazione che, come previsto all’art. 119, comma 9-bis del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio), può arrivare con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Altro documento da produrre e conservare è, dunque, la delibera dell’assemblea unitamente alle tabelle millesimale di ripartizione delle spese o certificazione dell’amministratore di condominio.

Superbonus 110% e condomini: la documentazione amministrativa

A questo punto, tralasciando il mondo che viene prima della conclusione dei lavori, è possibile distinguere tra documentazione di tipo:

  • amministrativo;
  • tecnica;
  • aggiuntiva.

Nella documentazione di tipo amministrativo è possibile inserire:

  • la CILAS o altro titolo edilizio (solo in caso di demolizione e ricostruzione del condominio);
  • le fatture, le ricevute fiscali o altra idonea documentazione;
  • copia della ricevuta dei bonifici bancari o postali da cui risulti la causale del versamento, la data e numero della fattura, il codice fiscale del soggetto che versa e il codice fiscale o partita IVA del soggetto che riceve la somma (ricordiamo che l’obbligo di effettuare il pagamento mediante bonifico non riguarda i soggetti esercenti attività d’impresa, per i quali vale comunque il principio dell’utilizzo di mezzi tracciabili);
  • documentazione relativa alle spese il cui pagamento è previsto possa non essere eseguito con bonifico bancario (ad es., per pagamenti relativi ad oneri di urbanizzazione, ritenute d’acconto operate sui compensi, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori);
  • la certificazione dell’amministratore di condominio relativa all’imputazione delle spese per ogni singolo condomino.

Superbonus 110% e condomini: la documentazione tecnica

A questo punto possiamo passare alla documentazione tecnica che è necessario distinguere a seconda se si tratta di ecobonus o di sismabonus.

Nel caso di ecobonus 110%, è necessario conservare:

  • asseverazione dei requisiti tecnici con attestazione della congruità delle spese sostenute rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori, riportante i codici IDA (Identificativo dell’Asseverazione) e ASID (protocollo dell’Asseverazione, da utilizzare per la comunicazione all’Agenzia delle Entrate in caso di cessione del credito o sconto in fattura) generati in automatico dal Portale, a cui vanno allegati:
    • APE convenzionale ante operam e post operam;
    • Polizza assicurativa con massimale adeguato;
    • fatture delle spese sostenute;
    • computo metrico;
  • la stampa della scheda descrittiva degli interventi, riportante il codice CPID (Codice Personale Identificativo, da utilizzare sia per gli interventi condominiali sia per gli interventi nelle unità immobiliari o edifici unifamiliari) assegnato dal Portale SuperEcobonus 110%, firmata dal tecnico abilitato e dal soggetto beneficiario;
  • la relazione di progetto attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo di energia degli edifici e dei relativi impianti termici, che il proprietario dell’edificio, o chi ne ha titolo, deve depositare presso le amministrazioni competenti, in doppia copia, contestualmente alla dichiarazione di inizio dei lavori complessivi o degli specifici interventi proposti o alla domanda di concessione edilizia (art. 8, comma 1, del D.Lgs. n. 192 del 2005) o provvedimento regionale equivalente;
  • la certificazione dell’iscrizione del tecnico asseveratore agli specifici ordini e collegi professionali;
  • l’attestazione dell’impresa che ha effettuati i lavori di esecuzione dell’intervento trainato tra l’inizio e la fine del lavoro trainante
  • la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà dell’impresa che ha installato l’infrastruttura per la ricarica dei veicoli elettrici attestante che l’intervento è iniziato nel 2020 e si è concluso successivamente (solo per i lavori iniziati dal 1° luglio 2020 e conclusi nel 2021);
  • le schede tecniche dei materiali, dei componenti/sistemi edilizi e, se prevista, marcatura CE con relative dichiarazioni di prestazione;
  • la certificazione CAM e le caratteristiche dei materiali isolanti utilizzati per l’isolamento a cappotto;
  • le schede tecniche dei nuovi generatori di calore e, ove prevista, la certificazione del fornitore delle valvole termostatiche a bassa inerzia termica;
  • la dichiarazione di conformità ai sensi del DM 37/08 nel caso di interventi riguardanti gli impianti.

Nel caso di sismabonus 110%, è necessario conservare:

  • l’asseverazione dei requisiti tecnici con attestazione della congruità delle spese sostenute rilasciata al termine dei lavori o per ogni SAL (allegati al DM n. 58/2017 come modificato dal DM n. 328/2020) con ricevuta di presentazione allo sportello unico;
  • la certificazione dell’iscrizione del tecnico asseveratore agli specifici ordini e collegi professionali;
  • copia della polizza RC del tecnico asseveratore con massimale adeguato agli importi degli interventi oggetto dell’asseverazione;
  • attestazione dell’impresa che ha effettuati i lavori di esecuzione dell’intervento trainato tra l’inizio e la fine del lavoro trainante.

Superbonus 110% e condomini: la documentazione aggiuntiva

L’art. 121 del Decreto Rilancio prevede la possibilità di optare per sconto in fattura e cessione del credito, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante. In questo caso, occorre farsi rilasciare il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta. Il visto di conformità è rilasciato ai sensi dell’articolo 35 del decreto legislativo n. 241 del 1997, dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei CAF che sono tenuti a verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati.

Superbonus e bonus casa: le principali novità del decreto antifrode

Il decreto antifrode, il DL n. 157 in vigore dal 12 novembre, ha introdotto una serie di novità sull’accesso al Superbonus 110 e agli altri bonus casa.

È stato esteso l’obbligo di ottenere il visto di conformità e l’asseverazione della congruità delle spese a una nuova fetta di beneficiari delle agevolazioni fiscali: il meccanismo per ottenere detrazione e sconto in fattura o per procedere con la cessione dei crediti si fa più complesso per limitare al massimo gli abusi.

Ma le novità del decreto antifrode per l’accesso al Superbonus e agli altri bonus edilizi rappresentano davvero una maggiore tutela per gli attori coinvolti oppure costituiscono solo un carico di adempimenti che ostacola la fruizione delle agevolazioni?

In linea generale, il decreto antifrode ha introdotto le seguenti novità:

  • estensione dell’obbligo del visto di conformità anche all’utilizzo del Superbonus sotto forma di detrazione, tranne nei casi in cui la dichiarazione dei redditi sia presentata direttamente dal contribuente o tramite il sostituto d’imposta;
  • estensione dell’obbligo del visto di conformità e dell’asseverazione della congruità delle spese anche per cessione del credito o sconto in fattura legati ad altri bonus casa;
  • sospensione fino a 30 giorni dell’efficacia delle comunicazioni su cessioni del credito o su sconti in fattura inviate all’Agenzia delle Entrate in caso di particolari profili di rischio, per effettuare controlli preventivi;
  • potenziamento dell’attività di accertamento e di recupero da parte dell’Agenzia delle Entrate, relativamente alle detrazioni e alle cessioni dei crediti per lavori edilizi.

L’entrata in vigore delle misure del DL n. 157 a partire dal 12 novembre 2021 ha creato fin da subito grande scompiglio tra fornitori, addetti ai lavori e cittadini, soprattutto per i tempi di applicazione pratica delle novità.

L’Agenzia delle Entrate con le FAQ, risposte a domande frequenti, pubblicate il 22 novembre ha messo i primi punti fermi.

Le novità non si applicano alle comunicazioni delle opzioni relative ai bonus casa diversi dal Superbonus che sono state inviate entro l’11 novembre 2021 e confermate con regolare ricevuta di accoglimento: in questi casi non è previsto l’obbligo di apposizione del visto di conformità e di asseverazione della congruità delle spese.

I relativi crediti possono essere accettati, ed eventualmente ulteriormente ceduti, senza gli adempimenti introdotti, anche dopo l’11 novembre 2021.

Diverso è poi, il caso, di coloro che hanno ricevuto una fattura prima del 12 novembre ma che non hanno ancora inviato la comunicazione sulle modalità di fruizione all’Agenzia delle Entrate:

“Tuttavia, si ritiene meritevole di tutela l’affidamento dei contribuenti in buona fede che abbiano ricevuto le fatture da parte di un fornitore, assolto i relativi pagamenti a loro carico ed esercitato l’opzione per la cessione, attraverso la stipula di accordi tra cedente e cessionario, o per lo sconto in fattura, mediante la relativa annotazione, anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto legge n. 157 del 2021, anche se non abbiano ancora provveduto all’invio della comunicazione telematica all’Agenzia delle entrate; si ritiene, pertanto, che in tali ipotesi non sussista il predetto obbligo di apposizione del visto di conformità alla comunicazione dell’opzione all’Agenzia delle entrate e dell’asseverazione. Al riguardo, si precisa che, per consentire la trasmissione di tali comunicazioni, le relative procedure telematiche dell’Agenzia delle entrate saranno aggiornate entro il prossimo 26 novembre.

Ad ampliare ulteriormente l’interesse delle novità e la portata degli interrogativi è il periodo di approvazione del decreto antifrode: molti cittadini in questi ultimi mesi del 2021 si stanno affrettando per usufruire dei benefici e anticipare eventuali restrizioni delle agevolazioni da parte della Legge di Bilancio 2022, che comunque ad oggi prevede una proroga della maxidetrazione del 110 per cento e degli altri bonus casa.

Ma sciolti i dubbi operativi, naturali nella fase iniziale, chi entra a far parte del sistema agevolativo del Superbonus e degli altri bonus casa dal 12 novembre 2021 in poi, data di entrata in vigore del DL n. 157/2021, può contare davvero su un meccanismo più sicuro o ha solo il peso di nuovi adempimenti?

Rispondi